13 juli 2017 | Kennisartikel
In 2017 organiseert PHB verschillende pilots rond diverse actuele thema’s over werklocaties. In juni vond de bijeenkomst over de anterieure overeenkomst als onderdeel van de pilot Transformatie werklocaties plaats. John van den Hof (Van den Hof juristen) heeft toegelicht wat een anterieure overeenkomst is en aangegeven hoe hiermee in de praktijk kan worden omgegaan. Op basis van concrete praktijkvragen uit verschillende gemeenten werd ingezoomd op kansen en knelpunten rond de anterieure overeenkomst. PHB was uitgenodigd door de gemeente Almere die de aanwezigen meenam naar verschillende transformatielocaties in Almere. Aan de hand van deze praktijksituaties werden kansen en knelpunten verder uitgediept. De middag resulteerde in onder andere de volgende 5 lessen:
- Probeer afspraken vast te leggen in een anterieure overeenkomst zodat een exploitatieplan niet nodig is
Dit kan worden vormgegeven in een enkele maar ook in meerdere overeenkomsten (bijvoorbeeld door middel van een realisatieovereenkomst of een combinatie van een intentieovereenkomst en een ontwikkelovereenkomst of realisatieovereenkomst). Hierdoor zijn de door de gemeente verhaalbare kosten anderszins verzekerd waardoor het opstellen van een exploitatieplan niet nodig is. Er is behoorlijk wat contractvrijheid dus er kan op deze wijze veel meer geregeld worden dan via een exploitatieplan. Benut die mogelijkheden en maak behalve over een financiële bijdrage bijvoorbeeld ook afspraken over stedenbouwkundige en programmatische kwaliteit. Er zijn allerlei formats van anterieure overeenkomsten in omloop. Deze zullen over het algemeen echter redelijk standaard zijn maar de anterieure overeenkomst biedt nu juist kansen om maatwerkafspraken te maken. Enkele voordelen van de anterieure overeenkomst op een rij:
- Geen problemen rond macro-aftopping (zie les 3)
- Soepeler omgaan met de zogenoemde PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit, Toerekenbaarheid)
- Bijdrage vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen is mogelijk (zie les 5)
- Sluit beter aan bij de ondernemerspraktijk
- Meer maatwerk mogelijk
- Een anterieure overeenkomst is niet afdwingbaar
Zogenoemde ‘betaalplanologie’ is niet toegestaan, dat wil zeggen dat een anterieure overeenkomst niet als voorwaarde mag worden gesteld voor medewerking aan een bestemmingswijziging. Indien een private partij zich echter niet constructief opstelt dan is het wel mogelijk om op basis van andere argumenten ( bijvoorbeeld omdat een plan economische niet uitvoerbaar is ) als gemeente geen medewerking te verlenen aan een bouwplan.
- Reken je als gemeente niet rijk met een exploitatieplan
De kosten voor een bouwplan kunnen behoorlijk hoog uitvallen (inbrengwaarde van vastgoed obv waarde in het economisch verkeer, stichtingskosten, grondkosten, sloopkosten etc.). In het slechtste geval zijn de kosten hoger dan de opbrengsten waardoor de gemeente geld moet bijbetalen. Er is een begrenzing aan de kosten die verhaald kunnen worden via het exploitatieplan. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. Die grens is afgeleid van de geraamde opbrengsten bij gemeentelijke gronduitgifte. De gemeente mag niet meer kosten verhalen dan er opbrengsten zijn. Wanneer er echter geen middelen zijn om een negatief saldo te dekken, dan is er sprake van een economisch onuitvoerbaar plan en kan de medewerking van de gemeente om die reden onthouden worden.
- Koppelen van winstgevende en winstlatende exploitaties in een anterieure overeenkomst is mogelijk
Dit mag tot zekere hoogte maar er moet een zorgvuldige afweging gemaakt worden omdat er sprake moet zijn van een samenhangende exploitatie. Soms is dit evident, als een toegangsweg aangelegd moet worden om een wijk te ontsluiten of de capaciteit van een riool vergroot moet worden bij inbreidingslocaties. Soms is dit lastiger aan te tonen. Het is dan wenselijk dat hier beleid voor is vastgesteld, bijvoorbeeld door in een structuurvisie ruimtelijke ontwikkelingen aan elkaar te koppelen en dit financieel ook inzichtelijk te maken. Op deze manier wordt willekeur in elk geval vermeden.
- Vraag als gemeente een beperkte bijdrage voor het onderzoeken van de haalbaarheid van een bouwplan initiatief
Op deze wijze scheid je het kaf van het koren en krijgen enkel de serieuze initiatieven een vervolg. Met een paar duizend euro kun je ook daadwerkelijk een quick scan van een initiatief maken en verschillende disciplines binnen de gemeente het initiatief laten beoordelen.
Download hier de presentatie van Van den Hof juristen over de anterieure overeenkomst.
