13 juli 2017 | Kennisartikel
In het voorjaar 2017 organiseerde PHB een bijeenkomst over de ontwikkelstrategie als onderdeel van de pilot Transformatie werklocaties. Frans van der Beek van PHB gaf een inleiding over mogelijke ontwikkel strategieën voor gemeenten. Daarna ging Jasper Beekmans van STEC hier verder op in en behandelde de stappen bij een transformatieproces; visie, analyse en het keuzeproces van behouden tot ‘verkleuren’. Op basis van concrete praktijkvragen uit verschillende gemeenten werd door middel van intervisie ingezoomd op concrete cases. PHB was uitgenodigd door de gemeente Haarlem. Gijs Wanders nam de aanwezigen mee naar het transformatiegebied Spoorzone Haarlem Zuidwest. De middag resulteerde in onder andere de volgende 5 lessen:
- Begin met het maken van een visie aan de hand van een goede analyse van het bestaande gebied, de (economische) waarde en de potentie
Breng in beeld wat de visie is op het gebied waar transformatieplannen zijn. Hoe moet het gebied er bijvoorbeeld over 10 jaar uitzien?
Zorg voor draagvlak en betrek daarom alle benodigde stakeholders.
Zorg voor een goede analyse.
Bij een transformatie; wat willen de gevestigde bedrijven en waar willen en kunnen de huidige bedrijven naartoe?
Als de economische functie verdwijnt heb je als stad wellicht ook een minder goede concurrentiepositie. Op langere termijn zal een dergelijke ontwikkeling invloed hebben op de werkgelegenheidsstructuur en een gebrek aan banen maakt een stad of gemeente als woonlocatie ook minder aantrekkelijk.
De potentie van bedrijventerreinen moet goed in kaart gebracht worden. Wat speelt er? Welke functies heeft het terrein?
Gemiddeld zit 30% van het aantal Nederlandse banen op bedrijventerreinen. Dit percentage is wel dalende maar waar komen die banen terecht? Welke eisen en wensen hebben eindgebruikers op het bedrijventerrein van nu en in de toekomst.
- Breng de transformatiepotentie in kaart
De transformatiemogelijkheden zijn op sommige bedrijventerreinen erg laag. Andersom hebben terreinen soms een lage economische waarde maar wel een hoge transformatiepotentie. Beide is ook mogelijk (lage economische waarde en lage transformatiepotentie). Wat is de waarde die je uit de grondexploitatie haalt wanneer je woningbouw gaat realiseren? En wat is de waarde van de economische functie die eventueel verloren kan gaan?
- Breng de stakeholders in kaart en ga het gesprek aan. Maak hier ruim voldoende capaciteit voor vrij
Wie zijn je stakeholders? Dat zijn in ieder geval de bestaande gebruikers met grondposities maar ga ook na wie je andere stakeholders zijn (krachtenveld).
Kijk of je tot afspraken kan komen waarbij je rechtdoet aan de belangen die er spelen en heb niet alleen oog voor traditionele rechtszekerheid met bezwaartermijnen.
Denk al in een heel vroeg stadium na over alternatieven en maak een inschatting met welke vragen of bezwaren mensen kunnen komen.
Probeer zoveel mogelijk met oplossingen te komen voor deze vragen en bezwaren en zorg voor maatwerk. Heb begrip voor ondernemers die bang zijn voor schade en blijf met hen in gesprek om tot een oplossing te komen.
Het is belangrijk om in een heel vroeg stadium de kansen en risico’s in beeld te hebben.
Zorg altijd voor een ‘plan B’ om op terug te vallen.
- Bepaal welke rol je als gemeente wilt pakken
Een gemeente kan verschillende rollen pakken, bijvoorbeeld een actieve rol door het aankopen van gronden maar ook meer faciliterend vanuit de publiekrechtelijke mogelijkheden die er zijn.
Ga na wat de financiële mogelijkheden zijn voor de gemeente en andere partijen, bijvoorbeeld vanuit grondverkoop, subsidies, kostenverhaal of anderszins.
Breng op basis van een risicoanalyse in beeld welke risico’s en kansen er zijn en welke risico’s de gemeente loopt en bereid is te lopen.
Ga ook na wat de rollen zijn die de andere stakeholders kunnen en willen innemen. Als voorbeeld kwam het DNS-project in Amersfoort ter sprake. In dit project is het gebied onderverdeeld in meerdere subsidiegebieden maar wel met een maximum aantal vierkante meters voor het gehele gebied (dus bijvoorbeeld een maximum aantal vierkante meters kantoren, horeca of winkels). Indien één deelgebied meer vierkante meters krijgt, moet dit in de andere deelgebieden gecompenseerd worden.
- Breng de publiekrechtelijke mogelijkheden goed in kaart
De publiekrechtelijke middelen van een gemeente kunnen gebruikt worden om het proces te sturen. Denk hierbij aan een nieuw bestemmingsplan maar bijvoorbeeld ook aan een uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheid. Hiermee is het mogelijk om bedrijven en ontwikkelaars te stimuleren en zich in te zetten voor de gewenste bebouwing en kwaliteit. Geef dus de juridisch-planologisch mogelijkheden (meer functies, hogere bebouwing etc.) niet te snel uit handen!
Download hier de PHB-presentatie over de Ontwikkelstrategie.