31 januari 2019 | Kennisartikel, Nieuws
Wat zijn de belangrijkste lessen die we van hen kunnen leren?
‘Leren van, en wandelen door, Transformatiegebied Amstel III’. Van het ‘wandelen door’ is door het winterse weer weinig gekomen, maar van ‘leren van’ des te meer. Een grote groep aan ’transformatiegeïnteresseerden’ was aanwezig tijdens de PHB sessie over Transformatiegebied Amstel III op 16 januari jl.
Zoals het een transformatiegebied betaamt, werd de bijeenkomst midden in het gebied georganiseerd op de antikraaklocatie waar team Amstel III regelmatig samenkomt. Omringd door Ikea, (tijdelijke) bedrijven en hotels.
Na een korte introductie over PHB was het het woord aan het goed vertegenwoordigde Amstel III transformatieteam en Hilco van der Wal van APPM. Zij vertelden over de moeilijkheden en meevallers, versnipperd eigendom, strategieën en flexibiliteit.
- Versnipperd eigendom als Monopoly spel
Bij Monopoly is het waardevol om een gehele wijk ‘te hebben’. Zo is het eigenlijk ook bij een transformatiegebied. Des te meer in het bezit is van eenzelfde ontwikkelaar, des te gemakkelijker is het gebied te transformeren. Logisch, want er is maar een partij waarmee samengewerkt mee dient te worden, en er is maar een partij met belangen en wensen. De realiteit is echter vaak anders en vraagt om samenwerking en overleg tussen diverse partijen en eigenaren. Aan de hand van het door Hilco van der Wal toegelichte schema, is nagegaan hoe in Amstel III de verschillende modellen te onderscheiden zijn.
In het geval van versnipperd eigendom, is er een aantal manieren om door middel van samenwerking tot transformatie te komen (zie bovenstaand figuur).
- Duidelijkheid: een kavelgewijze benadering waar kavelgrenzen gerespecteerd worden. Zo is de transformatie in Amstel III in feite begonnen en zo zien we deze vooral aan het Bullewijkpad.
- Openbare ruimte: eigenaren leveren stukken onbebouwde ruimte in ten gunste van meer openbare ruimte, die daarmee een belangrijke drager wordt in het gebied. In Amstel III zien we dit in het Hessenbergweggebied terugkomen.
- Herkavelen: door kavels anders en slimmer in te delen, kan er meer kwaliteit en diversiteit bereikt worden en kunnen de verschillende wensen van ontwikkelaars beter ingewilligd worden. Dit is wel een ingewikkeld proces. In Amstel III komt dit in enige mate in het Paasheuvelweggebied terug.
- Samenvoegen: individuele eigenaren bundelen de krachten en leveren hun grond in, in ruil voor een aandeel van een ‘groter geheel’. In de praktijk blijkt dat eigenaren wel moeite hebben met dit model, omdat er sprake moet zijn van veel vertrouwen omdat je wel een stukje autonomie en zelfbeschikkingsrecht inlevert.
- 1 ontwikkelaar: één ontwikkelaar koopt andere eigenaren uit, waardoor de projectontwikkeling toch in één hand blijft. In Amstel III zien we dat terugkomen in het Hogehilweggebied.
- Stel je flexibel op: de wereld kan er over enkele jaren heel anders uitzien
Het is van belang in de plannen ruimte te laten voor flexibiliteit. Er kan veel veranderen in korte tijd. Zo was er in de tijd dat de Amstel III transformatie begon nog 40% leegstand en geen directe woningnood, en inmiddels is er minder dan 10% leegstand in dit gebied, en zijn er in Amstel III 2.000 woningen in aanbouw, en plannen voor nog eens 5.000. Tijden, en daarbij horende wensen, veranderen.
Daarnaast is het zo, dat je kunt leren gedurende het proces. Bij een groot project als Amstel III leer je bij gedurende de ontwikkeling. Wat je hebt geleerd tijdens transformatie van Blok I, kan direct gebruikt worden tijdens de ontwikkeling van Blok II.
- Zie erfpacht niet als beperking, maar als kans
Erfpacht is voor de gemeente een goed sturingsmechanisme om programmatische, stedenbouwkundige en andere kwaliteiten van het plan te borgen. Indien het volume verandert, of het programma an sich, kan dit voor de gemeente meer opbrengsten opleveren in de vorm van erfpachtinkomsten.
De vraag is hoe erfpacht en de transformatie in Amstel III past in de hierboven beschreven modellen? Is er sprake van kavelgewijze transformatie (model 1)? Of is de gemeente als enig eigenaar eigenlijk oppermachtig (model 4)? De praktijk leert dat erfpacht een beetje tussen deze modellen inhangt. De gemeente kan als grondeigenaar zeker sturen, maar de erfpachters beschikken ook over een sterk zakelijk recht. We spreken daarom bij erfpacht van een ‘hybride’ model, wat een combinatie is van samenvoegen (4) en duidelijkheid (1), zie onderstaand figuur.
- Markt versus overheid: laat los waar kan, maar werk ook samen
‘Wat zou je doen, als je in je eentje de baas van dit gebied was?’. Deze vraag wordt door een ambtenaar waarschijnlijk anders beantwoord dan door een ontwikkelaar. Beiden kunnen van elkaar leren. Ontwikkeling kan voor een groot gedeelte aan de markt overgelaten worden, maar de markt heeft op sommige vlakken ook behoefte aan regels. Zoek elkaar daarom op, en vind de samenwerking! Op deze manier kan een transformatie plaatsvinden waarin meerdere belangen zijn meegenomen.