9 augustus 2016 | Blog, Kennisartikel
Theo Föllings (SKBN) pleitte eerder voor de invoering van erfpacht om grip te krijgen op de waardeketen van werklocaties. Hoe past dit in een trend van verticale integratie, die nodig is om de kwaliteit te kunnen leveren waar de markt om vraagt? Hoe pas je dat toe bij gebiedsontwikkeling?
The Economist berichtte onlangs dat verticale integratie weer een winnende bedrijfsstrategie wordt. Vooral in de IT-sector. Ook voor gebiedsontwikkeling is deze bedrijfseconomische benadering relevant. Bij verticale integratie heeft één bedrijf de controle over meerdere schakels in de productieketen, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die risicodragend participeert in de grondexploitatie van een gebiedsontwikkeling. De hernieuwde aandacht voor verticale integratie hangt onder meer samen met de toenemende vraag naar duurzame producten. De transitie van lineair naar circulair produceren maakt dat deze aloude bedrijfsstrategie weer uit de ijskast wordt gehaald. De vraag is wat de impact is op de waardeketen van gebiedsontwikkeling.
Gebiedsontwikkeling en verticale integratie
Bij gebiedsontwikkeling zijn er twee hoofdmotieven (voordelen) voor verticale integratie. De eerste is de mogelijkheid om de pijplijn gevuld te houden. Door te participeren in een grondexploitatie verzekert een ontwikkelaar zich van kavels om te kunnen bouwen. De tweede is de mogelijkheid om te sturen op kwaliteit. Zo kan een belegger die zelf ontwikkelt zijn specifieke wensen integreren in het ontwerp van het gebied en het vastgoed.
Het grote nadeel van verticale integratie is het verhoogde risicoprofiel. In de crisis is dit pijnlijk zichtbaar geworden bij projectontwikkelaars die niet of nauwelijks het hoofd boven water hebben gehouden als gevolg van de financieringslasten van grondposities. Om dit soort risico’s te mijden en toch voordeel te hebben van integratie worden quasi-integratiestrategieën toegepast. Een voorbeeld daarvan is een projectontwikkelaar met een bouwclaim. Een andere is een gebiedsontwikkelaar die niet zelf de ontwikkeling van vastgoed ter hand neemt, maar die wel door middel van uitgiftevoorwaarden sterk stuurt op de kwaliteit van bebouwing.
Hernieuwde belangstelling
Terug naar de hernieuwde belangstelling voor verticale integratie. Deze strategie stond jarenlang in de ijskast. Bedrijven specialiseerden zich en besteedden juist veel taken in de bedrijfskolom uit aan andere partijen. Door globalisering en transparantie in markten werd het steeds minder belangrijk om controle te hebben over aanvoer van grondstoffen of afzetkanalen. Bedrijven kunnen grondstoffen overal vandaan halen en allerlei (digitale) kanalen inzetten om het product bij de eindgebruiker te krijgen. Belangrijke motieven die The Economist nu noemt voor de hernieuwde interesse voor verticale integratie zijn:
- De vraag van de consument naar eenvoud en gemak
- Het bouwen aan een relatie met de klant vanwege de hoeveelheid aan keuzes
- Kunnen inspelen op de snel veranderende vraag van consumenten
- Het behalen van efficiencyvoordelen
- Geopolitieke instabiliteit en groeiende vraag van consumenten naar duurzame producten
De genoemde motieven zijn bekend in de wetenschappelijke literatuur over verticale integratie. De eerste drie motieven kunnen worden geschaard onder het vergroten van de mogelijkheid tot productdifferentiatie. Mede onder invloed van digitalisering is de keuze van consumenten enorm, kan hun voorkeur snel veranderen en zijn hun eisen hoog. Om daar (snel) op in te kunnen spelen, is het nodig een groter deel van de productieketen te beheersen.
Het vierde motief, efficiency, behoort tot de klassieken. Hoe meer je in eigen hand hebt, hoe minder problemen. Daar kleven dus tegelijk ook grote risico’s aan. Het laatste motief met betrekking tot duurzaamheid en circulair produceren is nieuw. Om een duurzaam product te kunnen aanbieden aan het einde van de keten, moet je weten waar de grondstoffen vandaan komen en hoe deelproducten worden gemaakt.
Circulaire gebiedsontwikkeling
Gebiedsontwikkelaars die een circulair gebied willen ontwikkelen, moeten zoeken naar strategieën om samen te werken met partijen verderop in de keten (ontwikkelaars, beleggers en/of eindgebruikers). Dit gaat dan om voorwaartse integratie in de keten. De kwaliteit van een gebied als geheel wordt immers mede bepaald door het daarin gerealiseerde vastgoed en de manier waarop het gebied wordt geëxploiteerd.
Recent hield SKBN-voorzitter Theo Föllings een pleidooi vóór grootschalige invoering van erfpacht op werklocaties om daarmee te kunnen sturen op kwaliteit. Dit is in bedrijfseconomische zin een voorbeeld van quasi-integratie. De gebiedsontwikkelaar kan op deze manier sturen op de exploitatie van gebieden, zonder eigenaar te zijn van het vastgoed. En zonder heel grote risico’s te lopen. De vraag is of erfpacht dé oplossing is, of dat die vooral moet worden gezocht in het circulair ontwikkelen van gebieden en gebouwen. Erfpacht an sich garandeert immers niet dat gebieden hun waarde behouden en/of makkelijk van functie kunnen verkleuren.
Achterwaarts integreren
Gebiedsontwikkelaars die circulair ontwikkelen, moeten niet alleen vooruit in de keten kijken, maar ook juist achteruit. Zij bepalen immers hoe de infrastructuur en het groen worden aangelegd, leggen de basis voor mogelijkheden voor smart grids, et cetera. Gebiedsontwikkelaars moeten veel nadrukkelijker dan voorheen het gesprek aangaan met de producenten van alle producten die zich in de openbare ruimte bevinden. Goed nadenken over circulair aanbesteden kan daarbij al snel resultaat opleveren.
Het is niet waarschijnlijk dat gebiedsontwikkelaars achterwaarts gaan integreren in de keten. Niet in de laatste plaats omdat gebiedsontwikkelaars vaak overheden zijn die geen privaatrechtelijke taken mogen uitvoeren. Daarnaast hebben de motieven zoals The Economist die noemt vooral betrekking op (technisch) gecompliceerde producten en/of de consumentenmarkt. Toch zijn er voorbeelden te bedenken waarin een gebiedsontwikkelaar achterwaarts kan integreren: het opzetten van een eigen lokale bomenbank, een regionale grondbank, leveren van biobased grondstoffen voor straatmeubilair, et cetera.
Het lijkt sowieso een kwestie van tijd totdat gebiedsontwikkelaars de keten omdraaien. De door hen ontwikkelde gebieden zijn als het goed is de toekomstige producenten van grondstoffen. Dát is circulaire gebiedsontwikkeling.