Altera Vastgoed en SADC werken samen aan verduurzaming

  4 juli 2017  |    Interview, Kennisartikel

Duurzaam, publiek en privaat

Een gesprek met Erwin Wessels, COO van Altera Vastgoed en Reinoud Fleurke, Manager gebiedsontwikkeling bij SADC.

Altera Vastgoed – vermogensbelegger in vastgoed – heeft 90 zonnepanelen geplaatst op de daken van alle 13 units van Business Court Amsterdam. Dit bedrijfsverzamelgebouw staat op Business Park Amsterdam Osdorp, een bedrijventerrein van gebiedsontwikkelaar SADC en gemeente Amsterdam. De zonnepanelen wekken de energie op die nodig is voor de pomp van de W/K-installatie (Warmte/Koude-installatie) die de bedrijfsunits in de winter verwarmt en in de zomer verkoelt. Geen noviteit, zo zou je op het eerste oog zeggen. Pas als je wat dieper graaft, valt er iets op. Het bronsysteem waarmee de W/K-installatie haar warmte en koude omzet, is door de gebiedsontwikkelaar van Business Park Amsterdam Osdorp al 15 jaar geleden in de grond gelegd. En juist deze combinatie van investering in zowel het gebied als het gebouw bleek bijzonder effectief.

Verduurzamen vastgoed
Altera Vastgoed

Negen jaar geleden was bij mijn voorganger al duidelijk dat duurzaamheid geen hype of nichemarkt zou blijven,” zo opent Erwin Wessels, COO bij Altera Vastgoed het gesprek. “Wilden wij onze vastgoedportefeuille van  € 2 miljard (wonen, winkels en werken) toekomstbestendig maken en houden, dan zouden wij ons vastgoed moeten verduurzamen. Met die ambitie in het achterhoofd hebben wij heel concrete stappen gezet. Zo is er een manager Duurzaamheid aangesteld. Onder zijn supervisie zijn wij begonnen met het laaghangend fruit. Waterbesparende douchekoppen, slimme meters, betere isolatie van onze woningen. Wij zetten zo graag stappen voorwaarts, maar begrijp me niet verkeerd. Wij willen wel gewoon rendement halen uit onze vastgoedportefeuille”, onderstreept Wessels. “Duurzaamheid mag geen verwatering van het rendement betekenen. En dat lukt.”

Woningen met zonnepanelen
Altera Vastgoed

“Wij hebben wel wat ‘leergeld’ gestoken in zonnepanelen op woningen. Het plaatsen en aansluiten van de collectoren bleek niet al te ingewikkeld. Wij doen de investering, de huurder betaalt een beetje meer huur en de opbrengsten zijn voor de huurder. Onderaan de streep houdt de huurder hier geld aan over. Dus bij elke mutatie laten wij nu zonnepanelen op het dak leggen en voeren de maatregelen door die ik eerder noemde. Wij zijn zo in rap tempo onze woningen (1 miljard van het totaal) aan het verduurzamen. Overigens sluit deze ambitie en aanpak goed aan bij de maatschappelijke verantwoordelijkheid die onze investeerders belangrijk vinden. Door de energielabel-sprong (van bijvoorbeeld D naar B) blijven de woningen ook aantrekkelijk voor huurders. Duurzaam rendement, dat mes snijdt aan twee kanten.”

“Iedereen weet dat zonne-energie geld opleveren, iedereen weet dat dit CO2 bespaart en iedereen weet dat het beter is. Maar als je investeert, wil je ook de revenu hebben. Dat is een puzzel.” Erwin Wessels

Altera wint prijs
Deze aanpak werkt. Al in 2015 wordt de woningportefeuille van Altera Vastgoed door de toonaangevende Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) uitgeroepen tot leider in de sector Woningen voor de regio Europa, met tevens een tweede plaats in de ranking van de participerende woningfondsen wereldwijd.

Bedrijfsruimte met W/K-installatie
Altera Vastgoed

“Verduurzaming van onze bedrijfsruimtes liep anders als gevolg van de slechte economische tijden (2010).” De COO vervolgt, “Uiteraard, LED-verlichting in de bedrijfshallen en kantoren, dat is makkelijk. Alleen de huurprijzen stonden toen onder druk. Je kon voor weinig geld nog terecht op een A-locatie als Schiphol. Een groot aantal units in het bedrijfsverzamelgebouw Business Court Amsterdam bleef mede daarom leeg. Meer huur vragen en verduurzamen, was geen aantrekkelijke propositie. Zo raakte Altera in gesprek met SADC, de gebiedsontwikkelaar van het bedrijventerrein waarop het pand gehuisvest is. Ook nu de leegstand is teruggelopen en er nog maar een enkele unit beschikbaar is. Een mooie propositie ook voor ons: bedrijfsruimte met gratis koeling door dit systeem.”

Duurzame gebiedsontwikkeling
SADC

“De lege units waren niet goed voor het imago van het bedrijventerrein,” zo vult Reinoud Fleurke zijn gesprekspartner aan. “In gesprekken met Altera hebben wij verkend hoe wij de units samen beter konden profileren in de markt. Net als Altera hadden SADC en gemeente Amsterdam voor Business Park Amsterdam Osdorp al in 2003 duurzaamheidsambities geformuleerd. En die waren hoog, zeker voor die tijd”, zo licht Fleurke toe. “Bij de aanleg hebben wij een grootschalig collectief bronsysteem voor warmte- en koudeopslag in de grond aangebracht. In het kort: een warmtebron aan de ene kant van het bedrijventerrein en een koudebron aan de andere kant. Die twee bronnen zijn verbonden via een leidingnetwerk onder de grond. Elke bedrijf takt hier op aan. Het systeem wordt geëxploiteerd door Eneco. Deze investering was voor ons mogelijk, juist omdat voor ons als gebiedsontwikkelaar de horizon wat verder weg ligt”, aldus de gebiedsmanager. “Daarin speelt de gemeente Amsterdam een belangrijke rol als publieke partner bij de ontwikkeling van het terrein.”

“Ja, wij hebben hiermee wel onze nek uitgestoken.” Reinoud Fleurke

Altera en SADC samen
Wessels: “Dus wij wilden ook onze bedrijfsruimtes verduurzamen. Omdat SADC al had geïnvesteerd in een W/K-bronsysteem, konden wij het gebouw eenvoudig ‘aantakken’. De energie die de pomp gebruikt, wekken wij op met zonnepanelen op het dak van de units. Mogelijk door de ervaring die wij met onze woningen al hadden opgedaan. Zo kunnen wij het gebouw energieneutraal koelen en verwarmen. Daarmee bieden we de huurders extra comfort, tegen hetzelfde geld. Die propositie bleek een gouden greep.”

 “Zonder de diepte-investering van SADC hadden wij deze duurzame oplossing niet kunnen realiseren.” Erwin Wessels

Gedeelde toekomst
Reinoud Fleurke en Erwin Wessels delen hun visie op de toekomstige ontwikkelingen en zien ook toegevoegde waarde in elkaars aanpak. “Er wordt straks veel meer lokaal energie opgewekt, met onder meer zonnepanelen op daken van bedrijven en woningen.” Zo voorspelt Wessels. “Het surplus aan energie van bijvoorbeeld grote bedrijfshallen kan worden geleverd aan een woningwijk in de buurt. Overdag is er daarnaast een surplus aan zonne-energie die je op zou kunnen slaan in accu’s (bij bedrijven of woningen). ’s Avonds wordt het eerste deel van de energievraag geleverd uit die accu’s. Alleen het laatste deel hoeft dan nog geleverd te worden door een energiemaatschappij. Bedrijven, woningen en winkels komen dan meer los van het ‘oude’ energie-grid”, zo voorzien de COO en de gebiedsmanager.

 Als energie lokaal kan en mag worden opgewekt en geleverd, dan stelt dat andere eisen aan de inrichting van bedrijventerreinen”, stelt Reinoud. “Onze meerwaarde zit daarbij op een aantal niveaus. Op gebiedsniveau kijken wij hoe de kringlopen, waaronder de energiekringloop tussen bedrijven beter kunnen sluiten. Een W/K bronsysteem met lokaal opgewekte zonne-energie is een mooi voorbeeld. Maar ook energiewisselstroken en restwarmte van datacenters waarmee je aanpalende woonwijken kunt verwarmen, behoren tot de mogelijke oplossingen. Daarnaast proberen wij ook bedrijven op onze terreinen maximaal te beïnvloeden om dit soort circulaire principes te omarmen. Altera heeft dat voornamelijk zelf gedaan, maar wij helpen bedrijven ook om dit spoor verder te verkennen. Op regionaal en nationaal niveau proberen wij belemmeringen in wet- en regelgeving weg te nemen of bespreekbaar te maken.”

Uiteraard zijn er nog wel wat hobbels te nemen. “Het opslaan van energie is nu nog een grote uitdaging. Wij zijn daarom in samenwerking met acculeveranciers proeven aan het doen”, vertelt Wessels. “Ook de regels voor het opwekken en leveren van energie zijn nu nog gericht op de oude manier van leveren. Zo mag een bedrijf niet zomaar energie leveren aan een consument. Logisch, dat is het business-model van de huidige energiebedrijven, maar daar gaan we wel uitkomen.”

 “Wat een belangrijke constatering is: de verduurzaming zie je nu terug op alle niveaus en bij heel veel partijen. Onze institutionele beleggers vinden het belangrijk, je ziet het in onze de zwarte jaarcijfers en in de initiatieven die SADC ontplooit. Dat gaat veel verder dan hier en daar een ESG-paragraaf in een jaarverslag van een publieke of private partij.”

NB
Altera Vastgoed is vermogensbelegger in vastgoed van en voor bij elkaar 33 pensioenfondsen en verzekeraars. Zij beheert en investeert ruim 2 miljard euro in woningen, winkels en bedrijfsruimten voor haar 33 aandeelhouders.

SADC is gebiedsontwikkelaar in de regio Schiphol. Zij helpt ondernemers, groot en klein, bij de keuze en realisatie van een nieuw bedrijfspand. SADC ontwikkelt en beheert een groeiend en divers aanbod aan werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam.

Reinoud Fleurke

Reinoud Fleurke

Manager Gebiedsontwikkeling, SADC

r.fleurke@sadc.nl