Lessons Learned: Transformatie bijeenkomst PHB Hoofddorp Noord

  2 juli 2018  |    Kennisartikel

De successen en lessen van transformatie

Op 13 juni was een flinke groep geïnteresseerden te gast bij de gemeente Haarlemmermeer. Projectbureau herstructurering bedrijventerreinen (PHB) organiseerde hier de vierde transformatie bijeenkomst met het gebied Hoofddorp Noord als middelpunt.

PHB is gericht op de kwaliteitsverbetering en verduurzaming van bestaande bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Naast thema’s als schoon, heel en veilig is onder andere de transformatieopgave van bedrijventerreinen een belangrijk thema in de MRA.

Het programma besloeg de gehele ochtend, inclusief een bezoek aan bedrijventerrein Hoofddorp Noord. Toch was het lastig de presentaties van de gemeente Haarlemmermeer, Stipo en gemeente Amsterdam binnen de tijd te houden. Elke slide bracht genoeg stof tot discussie teweeg onder de deelnemers.

Na de opening van Frank Voorbergen (PHB) was het woord aan Wim van der Lee (stedenbouwkundige) van de gemeente Haarlemmermeer en Hans Karssenberg van Stipo over Hoofddorp Noord. Direct werd duidelijk wat transformatie zo interessant, maar ook ingewikkeld maakt: je hebt te maken met een bestaand gebied en vooral ook met ondernemers en bewoners met gevestigde belangen. Een succesvolle transformatie is niet mogelijk als vanuit één perspectief naar het gebied wordt gekeken. Een transformatieproces kent verschillende (iteratieve) fases, belanghebbenden, en benaderingswijzen.

De successen en lessen van de middag samengevat:

  • Bepaal de scope en randvoorwaarden voor de transformatie

Een eerste stap hierin is het bepalen en vaststellen van de begrenzing van het gebied en de huidige situatie. Bijvoorbeeld: welke partijen en belangen spelen een rol, hoe ligt het gebied er bij, hoeveel leegstand is er en wat is de verhouding van woon/werk- functies? Maar ook: welke mogelijkheden biedt het huidige bestemmingsplan, welke parkeernormen gelden en welke financiële mogelijkheden zijn er? Sommige zaken staan vast, maar door samen met andere partijen aan de slag te gaan met de kansen die er liggen, kan mogelijk meerwaarde aan het getransformeerde terrein worden toegevoegd. Voor Hoofddorp Noord liggen er onder andere kansen in aanpassing van de N201. Indien deze wordt verlegd, ontstaat er meer ruimte op het terrein zelf. Wel zal een dergelijke aanpassing meer tijd kosten en het traject vertragen.

  • Bepaal de ontwikkelstrategie

Voordat het transformatieproject start, is het van belang vast te stellen op welke manier het transformatieproces wordt aangepakt. Dit begint met het helder krijgen van de ambities en doelstellingen. Een dynamisch bedrijven ecosysteem als doelstelling brengt een andere strategie met zich mee dan een woon-werk doelstelling. Er moet bepaald worden wat voor een karakter het getransformeerde gebied moet gaan krijgen. Komt er veel hoogbouw, wordt het een groen terrein, wordt het een mix van wonen en werken, wordt er ingezet op duurzaamheid etc. Daarnaast is het belangrijk het transformatietempo te bepalen. In het geval van geleidelijke transformatie, wordt er bijvoorbeeld minder actief ingegrepen en wordt het tempo meer door de markt bepaald. In het geval van volledige transformatie van het gebied en als snelheid gewenst is, worden bewoners of huurders actief uitgeplaatst om in hoger tempo te kunnen transformeren. De genoemde punten bieden input voor de ontwikkelstrategie.

  •  Van ‘Stad maken’ naar ‘Stad zijn’: Netwerkkracht

In tegenstelling tot “ouderwetse” ontwikkelstrategieën, het ‘stad maken’, draait het tegenwoordig om het creëren van betrokkenheid; ‘stad zijn’, zeker in een transformatiegebied. Inmiddels is het niet meer genoeg om eerst de ruimtelijke ordening “in orde te maken”, en vervolgens pas aan de slag te gaan met het sociale aspect. In de filosofie van Stipo komt eerst “de software”  en daarna pas “de hardware”. Dit gaat om het creëren van een balans tussen economische, culturele, sociale en ruimtelijke factoren, in tegenstelling tot het eerst opstellen van de ruimtelijke ordening en daarna pas naar het sociale aspect te kijken.

  • Betrek je stakeholders: Het draait om betrokkenheid

Het creëren van betrokkenheid is essentieel. Betrokkenheid is belangrijk om meerdere redenen. Belangrijk hierin is het opzetten van een netwerk binnen het terrein. Dit netwerk kan bestaan uit ondernemers, bewoners en overige belanghebbenden. Door een netwerk op te zetten, wordt duidelijk wat bewoners en ondernemers willen en kan weerstand overwonnen worden. Tevens is een goed netwerk binnen het gebied van belang voor financiële bijdragen aan het transformatietraject. Leden uit het netwerk kunnen bijvoorbeeld financieel bijdragen wat weer in het transformatiegebied geïnvesteerd kan worden. Belangrijk bij de investeringsbeslissingen is om een goede balans te vinden tussen de oorspronkelijke doelstellingen en de wensen van de leden van het netwerk.

  • Bereid je voor op een dynamisch proces: van het ‘hink-stap-sprongmodel’ naar het ‘trampolinemodel’

Eigenlijk is het misleidend om een stappenplan op te stellen. Een belangrijke les vanuit eerdere transformaties is dat geen enkele transformatie een lineair proces volgt. In plaats van te beginnen bij een startnotitie, te vervolgen met inventarisatie, planvorming, planuitvoering en tenslotte implementatie van beheer, is de werkelijkheid anders. ‘Stad zijn’ brengt een organisch proces met zich mee. Het traject zal nog altijd starten met de startnotitie, maar de overige processtappen zullen door elkaar heen lopen. Welke conclusie we ook kunnen trekken, is dat je hier druk over maken geen zin heeft. Zorg dat je begint met duidelijke verwachtingen en een duidelijk doel. Zorg daarnaast voor flexibiliteit en het bewaken van financiële haalbaarheid en draagvlak.

Downloads

Presentatie Hoofddorp Noord, Gemeente Haarlemmermeer

Juridisch planologische route afwijken bestemmingsplan, Gemeente Amsterdam

Rosemarijn Verdoorn

Rosemarijn Verdoorn

Projectmanager, SADC

r.verdoorn@sadc.nl