20 juli 2023 | Interview, Nieuws
Erik Wiegerinck van Logistiek.nl interviewde Eva Klein Schiphorst over Schiphol Trade Park. Hieronder is het artikel te lezen.
Schiphol Trade Park heeft de hoogste BREEAM-NL duurzaamheidscore ter wereldgekregen voor een logistiek bedrijventerrein. Maar wat maakt dit bedrijvenpark zobijzonder? En hoe vertaalt zich dat bijvoorbeeld in de huurprijzen die worden gehanteerd?
Om maar meteen met de deur in huis te vallen: laten luchtvracht en internationale logistiek zich überhaupt verenigen met duurzaamheid en ecologie? “Dat kan zeker, maar daarbij is goed gebiedsmanagement cruciaal”, zegt Eva Klein Schiphorst (59), algemeen directeur van gebiedsontwikkelaar SADC. “We hebben hier bewezen dat je een logistiek bedrijventerrein kunt ontwikkelen tot een duurzame omgeving voor de mensen die er verblijven”, antwoordt de SADC-directeur.
Meer dan een verzameling klimaatneutrale gebouwen
Schiphol Trade Park is volgens haar een voorbeeld voor andere bedrijventerreinen in Nederland hoe economie en ecologie naadloos samen kunnen gaan. Zelf spreekt de SADC-directeur liever niet van een bedrijventerrein maar van het ‘werklandschap van de toekomst’. Dat ideaalbeeld gaat volgens haar veel verder dan een verzameling duurzame en klimaatneutrale bedrijfsgebouwen. De gebouwen moeten ook zorgvuldig ingepast zijn in een groene, gezonde, klimaatadaptieve omgeving met aandacht en ruimte voor biodiversiteit. “Die kwaliteit moet je bovendien onderhouden en waar mogelijk, met nieuwe inzichten en innovaties, verhogen”, betoogt zij.
Aanpassen aan de uitdagingen van dit moment
SADC krijgt vragen uit binnen- en buitenland over de aanpak, vertelt ze trots. “De ruim 3.000 bedrijventerreinen in Nederland vormen een belangrijk deel van het bebouwde oppervlak maar passen niet altijd meer bij deze tijd. De urgente maatschappelijke en economische uitdagingen op het gebied van klimaatadaptie, biodiversiteitsherstel, energietransitie, het nieuwe werken, wonen en circulariteitvragen om een nieuw perspectief voor deze gebieden.”
Met een beoordeling van 87,67 procent op BREEAM-NL- Gebied v2018 is het businesspark van gebiedsontwikkelaar SADC niet alleen het meest duurzame logistieke bedrijventerrein van de wereld, maar ook het eerste bedrijventerrein in Nederland met een BREEAM-NL- hercertificering voor duurzame gebiedsontwikkeling. “En we zitten niet stil. Wij blijven innoveren en leggen de lat steeds hoger!” vertelt de SADC-directeur enthousiast.
Positieve ervaringen met virtueel stroomnet
Een van de paradepaardjes van Schiphol Trade Park is het virtuele net, de eerste Smart Energy Hub van Nederland. Een effectief antwoord volgens Klein Schiphorstop het dreigende stroominfarct in Nederland, waardoor bedrijven geen aansluiting meer kunnen krijgen op het net. “Bedrijven delen de capaciteit op het bestaande net, waardoor ze geen last hebben van de bestaande netcongestie en klaar zijn voor een duurzame toekomst. We zijn nu ruim een jaar verder en ik durf te stellen dat het virtuele net een zeer effectief instrument is om vraag en aanbod van stroomcapaciteit op elkaar af te stemmen en onnodige CO2-uitstoot te vermijden.”
“Laat zien op een ‘duurzaamheiddashboard’, dat minder maaien werkt”
Momenteel wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een zogenoemd’ duurzaamheidsdashboard’. “We hebben al een ecologische visie voor het gebied”, legt Klein Schiphorst uit. “Maar we willen nog beter kunnen aantonen dat als we bepaalde maatregelen nemen, zoals bijvoorbeeld minder maaien en een meer soortenrijke beplanting, dat daadwerkelijk leidt tot meer biodiversiteit in flora en fauna. Dat duurzaamheidsdasboard, waarmee we ook ontwerpen kunnen verbeteren, zijn we nu aan het ontwikkelen.”
Waarde toevoegen – economisch en ecologisch
Aan ambities en bevlogenheid geen gebrek bij Klein Schiphorst. Ze maakte begin vorig jaar de overstap van advies- en ingenieursbureau Royal HaskoningDHV naar de 30 medewerkers tellende Schiphol Area Development Company (SADC). Voordien vervulde ze diverse managementfuncties bij het Rijksvastgoedbedrijf, de Rijksgebouwendienst en Rijkswaterstaat. “Wat me heel erg aanspreekt is dat SADC een private onderneming is met heel sterke banden met de overheid”, zegt ze over haar drijfveren. “Met SADC willen we bedrijventerreinen ontwikkelen die zowel economisch, ecologisch als maatschappelijk toegevoegde waarde leveren. De samenleving dienen ligt in mijn hart besloten. Dat vind ik mooi.”
Aandeelhouders van SADC zijn de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer, Royal Schiphol Group en de provincie Noord-Holland. Behalve met Schiphol Trade Park is de in 1987 opgerichte gebiedsontwikkelaar momenteel in de weer met de ontwikkeling van PolanenPark in Halfweg, Business Park Osdorp en Bedrijvenpark De President in Hoofddorp.
Reeds gevestigde bedrijven op Schiphol Trade Park zijn onder andere: Rapid Logistics, OTX Logistics, PVH Corp., RIF Europe, International Airfreight Associates (IAA), Fast Forward Freight, Cavalier, DL Logistics Group, Van der Helm Logistics, Nippon Express, Intospace en IntercityHotel. Intralox wordt binnenkort opgeleverd. Aannemer Aan de Stegge is recent begonnen met de bouw van het nieuwedistributiecentrum voor Rapid Logistics.
Hoge standaarden voor circulaire gebiedsontwikkeling
SADC legt voor al zijn gebiedsontwikkelingen de lat hoog als het gaat om duurzaamheid en kwaliteit, zo blijkt ook uit een strategisch meerjarenplan. Enige ‘harde’ infrastructurele opgave die in het plan staat is het doortrekken van de Noord/Zuid metrolijn van Amsterdam Zuid naar Hoofddorp. Waarvoor SADC met andere regionale partijen samenwerkt met het Rijk. De andere drie speerpunten tot2030 hebben allemaal betrekking op het toevoegen van maatschappelijke waarde en duurzaamheid.
Belangrijke opgave in de Schipholregio is een verschuiving van ‘volume naar value’. “Schaarse ruimte maakt het vasthouden en versterken van kwalitatief hoogwaardige werkgebieden nog belangrijker”, zo staat te lezen in het meerjarenplan. “De afgelopen jaren hebben we vooropgelopen met hoge standaarden voor duurzame en circulaire gebiedsontwikkeling en nauw samengewerkt met ondernemers om te experimenteren met duurzame oplossingen. De opgave is om steeds de lat hoger teleggen en zo verder te verduurzamen. Onze focus richting 2030 ligt op natuurpositieve gebiedsontwikkeling en zichtbare vergroening van werklocaties -zowel vanuit natuurwaarde, als vanuit welzijn, gezondheid en brede welvaart.”
Samen werken aan verbeterpunten
Een sleutelrol bij dit alles is weggelegd voor goed gebiedsmanagement, legt Klein Schiphorst uit. “Door een voortrekkersrol te vervullen in organisaties gericht op gebiedsmanagement, investeer je in blijvende relaties met de community van gebruikers. Daar doen we leerzame ervaringen mee op bij Schiphol Trade Park. SADC was altijd al lid van de gebiedsmanagementverenigingen, maar die trekkende rol bij bijvoorbeeld het virtuele net, is echt nieuw. In de vergadering van de Parkmanagementvereniging worden de ervaringen en mogelijke verbeterpunten besproken. We willen minder positieve ervaringen ook op het vizier hebben om te kijken wat er aan te doen is. Op Schiphol Trade Park laat bijvoorbeeld het openbaarvervoer te wensen over en zoeken we alternatieven. We hameren er steeds op dat het ieders verantwoordelijkheid is dat het een werkbaar en leefbaar gebied is en blijft.”
“We willen minder positieve ervaringen ook op het vizier hebben en kijken wat er aan tedoen is”
Het groene karakter van Schiphol Trade Park blijkt ook uit de facts en figures, die de SADC-directeur verstrekt. Van het totaal 350 hectare omvattende terrein aan de noordwestzijde van de A4 in de gemeente Haarlemmermeer, direct ten zuiden van NS-station Hoofddorp, is slechts 138 hectare uitgeefbaar, de overige 212 hectare bestaat uit natuur, recreatie en infrastructuur. De uitgifte van Schiphol Trade Park begon ruim tien jaar geleden. Inmiddels is 40 hectare bedrijventerrein uitgegeven,98 hectare komt op termijn beschikbaar.
Geen moeite met het vinden van eindgebruikers
Dat klinkt alsof de gronduitgifte niet vlot verloopt. Maar dat is volgens Klein Schiphorst een verkeerd beeld. “Wij merken ook nog niets van een vertraging in de logistieke markt. Integendeel, er is juist veel belangstelling. Vroeger kostte het ons meer moeite om logistieke bedrijven te vinden die bereid waren een extra stap te zetten en te overtuigen dat het ook loont om te landen in een duurzame werkomgeving. Inmiddels werken eindgebruikers ook zelf vanaf het begin mee aan duurzame oplossingen. Ze willen dat zelf, hun medewerkers vinden het steeds belangrijker en ze weten dat duurzaamheid ook extra punten oplevert bij investeerders, vastgoedfinanciers en opdrachtgevers die daar steeds meer belang aan hechten. En bovendien, de eindgebruiker hecht hier ook steeds meer waarde aan en stelt eisen.”
Klein Schiphorst erkent grif dat er in het verleden ‘nee’ moest worden verkocht aan logistieke bedrijven die zich wel graag wilde vestigen vlak bij de luchthaven, maar geen of weinig boodschap hadden aan de gestelde duurzaamheidseisen. “Natuurlijk remt dat het tempo van de uitgifte. Want dan moet je weer met een andere partij in onderhandeling. Maar als je echt de lat hoog legt in je streven een hoogwaardige werklocatie te worden, dan moet je de rug rechthouden en ook weleens ‘nee’ durven zeggen, ook als het tij tegenzit. Dat is ook een belangrijke les die we hebben geleerd.”
Minimaal energielabel zou verplicht moeten zijn
Volgens Jim Orsel, Head of Industrial & Logistics Netherlands bij internationaalvastgoedadviseur CBRE, is de keuze voor duurzaamheid van gebiedsontwikkelaar SADC heel verstandig. “Niet alleen de logistieke dienstverleners, maar ook hun opdrachtgevers, vastgoedbeleggers en vastgoedfinanciers hechten steeds meer belang aan duurzaamheid.”
Hij beschouwt Schiphol Trade Park als een voorbeeld voor nieuwe en bestaande bedrijventerreinen in Nederland. De verduurzaming van bestaande bedrijventerreinen zou volgens Orsel ook een enorme impuls kunnen krijgen door de verplichtstelling van een minimaal energielabel zoals dat sinds enige tijd ook al geldt voor kantoorgebouwen.
“Voor distributie van bloempotten kun je beter Tilburg of Venlo kiezen”
Volgens Orsel kent Schiphol Trade Park vrijwel geen leegstand. “Dat geldt voor de hele omgeving van Schiphol. Er is wel wat leegstand geweest, maar die is volledig weggewerkt. Die leegstand kwam omdat luchtvracht gebonden activiteiten tijdens corona een flinke knauw kregen doordat er minder gevlogen werd en de oplevering van een aantal grotere ontwikkelingen in een relatief korte tijd.”
De huren voor logistieke bedrijfsruimten zijn rond Schiphol inmiddels opgelopen tot meer dan 100 euro per vierkante meter per jaar. Volgens hem zijn dergelijke huurprijzen alleen op te brengen voor luchtvracht gebonden activiteiten, die zich per definitie typeren door high value low volume, waarbij een goede aansluiting op de luchthaven een vereiste is. “Dan moet je bijvoorbeeld denken aan elektronica of de farmaceutische producten. Voor de Europese distributie van bijvoorbeeld bloempotten ga je als verlader of logistiek dienstverlener natuurlijk niet bij Schiphol zitten, maar wel in de goedkopere logistieke hotspots in Zuid-Nederland zoals Venloof Tilburg.”
Orsel voorziet dat het verschil in huurprijs tussen duurzaam en niet-duurzaam vastgoed alleen maar groter zal worden in de toekomst. “De leegstand in logistiek vastgoed is met minder dan 2 procent historisch laag. Daar lift het ‘bruine’ vastgoed nu nog op mee. Zodra de leegstand gaat oplopen, zal die kloof in huurprijs met’ groen’ vastgoed alleen maar groter worden. Niet alleen om klimaatredenen, maar ook omdat duurzame gebouwen nu eenmaal minder energiekosten vergen.”
Jim Orsel