17 augustus 2017 | Blog
Slimme ondernemers reageren snel op schaarste woningmarkt
Door: Rob Wijnen
In de historische roman, Publieke Werken van Thomas Rosenboom rekent een kleine vioolbouwer zich rijk als een ontwikkelaar een bod doet op zijn winkel. Een ideale onderhandelingspositie om de prijs eens lekker op te drijven, zo denkt de hebberige ondernemer…. Dit boek is een ‘must read’ voor iedereen die zich met vastgoed en vastgoedontwikkeling bezighoudt, zeker nu.
Bedrijven moeten de stad uit
Ging het in het boek om de bouwer van het huidige Victoria Hotel in Amsterdam die de ruimte nodig had, in de nieuwe situatie gaat het om de stad Amsterdam die de ruimte nodig heeft voor woningen. Hoe dat zit? De stad telt nu 850.000 inwoners. Dat aantal groeit in 2030 naar 1.000.000, zo is de prognose. Om deze aanwas te huisvesten, is er extra woonruimte in de stad nodig. Die is er onvoldoende binnen de stadsgrenzen. Daarom ziet de gemeente Amsterdam zich genoodzaakt om 230 hectare die nu de functie ‘bedrijf’ heeft in de stad te transformeren naar wonen en een mix van wonen en werken. In het kort, bedrijfsgebouwen vervangen voor woonruimte.
Alle bedrijven in de maakindustrie, de ambachtelijke bedrijven die met hun werk wonen oncomfortabel maken, zullen moeten wijken. Denk dan aan bedrijven die overlast veroorzaken door geluid, geur of verkeersbewegingen.
Ambitie, beleid, planvorming
Dit staat niet met chocoladeletters in de krant, maar het is de ambitie van de stad, de gemeente weet hoe de hazen lopen. De stad spreekt haar doelstellingen uit op basis waarvan ontwikkelaars en ondernemers zelf actief kunnen inspelen op ‘de nieuwe koers’. Woningen brengen meer op dan bedrijfslocaties, zeker nu de woningmarkt krapper en krapper wordt. De laatste berichten geven aan dat de huizenprijzen in Amsterdam als gevolg van de schaarste 20% gestegen zijn in 2017. Daarom nemen ontwikkelaars hun ‘posities’ in, zoals dat in het jargon heet. Ze kopen gronden, bedrijventerreinen en bedrijfslocaties op. Zodra de functie van de locatie getransformeerd is van bedrijven naar wonen, kunnen zij de locatie verder ontwikkelen, woningen bouwen en op de markt brengen. Een deel van de transformatieopgave wordt zo, zonder inmenging van de overheid door de markt gerealiseerd.
De eerste tekenen
De stad Amsterdam wil deze transformatieopgave in 2030 afronden. Met nog 13 jaar is er dus wel enige haast geboden. Je ziet het dan ook op veel locaties al gebeuren. De Houthavens is daar een mooi voorbeeld van. De transformatie is daar al voor 80% voltooid. Kijk met deze blik naar bijvoorbeeld het binnenstedelijke gebied van Sloterdijk en dan zal het je opvallen dat daar veel bedrijfspanden alleen nog tijdelijk verhuurd of al leeg zijn. De ontwikkelaars hebben daar al voorgesorteerd op het neerzetten van woningen.
Hoe reageert een slimme ondernemer?
Deze ontwikkelingen bieden oplettende ondernemers een zee aan mogelijkheden. Een verhuizing naar een beter bereikbare locatie (buiten de ring), een nieuw bedrijfspand, opschalen van activiteiten, in een keer afschrijven van het oude bedrijfspand. Nu staan alle deuren wagenwijd open. En zit geld in de markt om een verhuizing te realiseren.
Het is onverstandig om te wachten tot de stad komt met planvorming. Dan blijft er alleen een jarenlange strijd over die zou kunnen eindigen in onteigening en daar wordt je nooit beter van. Sterker, onze vioolbouwer bleef uiteindelijk gewoon met zijn pand zitten. Laat je niet afleiden en kies voor je bedrijf en maak gebruik van het moment.
Of je moet het doen zoals de vioolbouwer en het stadbeeld kosteloos en blijvend verrijken met je aanwezigheid.