28 oktober 2016 | Blog, Kennisartikel
Wat is de beste locatie voor een nieuw bedrijfspand?
Ik ben in mijn leven wel eens of wat verhuisd. En geloof me of niet, dat ging altijd wel volgens een vast stramien. Althans, achteraf bezien. Allereerst was er de aanleiding. Ik wilde ongestoord laat thuiskomen. Dus ik trok naar de stad. Ik wilde een tuin en kwam in Castricum terecht. Mijn vriendin vond het tijd voor een andere woning. Enfin. Er was altijd wel een aanleiding om naar de dozen te grijpen. Niet de wil om te verhuizen, maar de verandering van het eisenpakket was voor mij leidend.
Idealiter is dat bij bedrijven niet anders. Toch zijn er veel ondernemers die dat deel van de puzzel missen. Die bedrijven brengen onvoldoende in kaart wat het veranderend eisenpakket is en gaan direct op zoek naar iets nieuws.
Die valkuil brengt financiële risico’s met zich mee.
Baken de zoekopdracht scherp af
De meeste bedrijven (+/-90%) die ik spreek verhuizen binnen een straal van 15 kilometer. Dat is logisch, bedrijven willen graag dicht bij hun klanten blijven. En ook de collega’s willen gemakkelijk van en naar hun werk. Toch is het verstandig om het zoekgebied en de eventuele zoekopdracht aan een bedrijfsmakelaar duidelijk af te kaderen aan de hand van een eisenpakket. Want daarmee is veel te winnen.
Hoe scherp je de zoekopdracht aan?
Visualiseer bereikbaarheid
- Breng in kaart hoe goed jullie bedrijf bereikbaar moet zijn. Hoe je dat doet? Eigenlijk betrekkelijk eenvoudig. Zet de huidige locatie op een topografische kaart. Teken daarna al jullie klanten in. Trek daar een cirkel om de punten. Dat is bij benadering het verzorgingsgebied. Doe hetzelfde voor jouw leveranciers en transporteurs en vervolgens de collega’s. In grote lijnen deed de vastgoedafdeling van het oude PTT Post het niet anders. Het wordt snel duidelijk wat de perfecte plek is. En wellicht is het helemaal niet nodig om voor die paar klanten op een dure bedrijfslocatie te zitten langs de snelweg.
- Bereken kosten van bereikbaarheid
Goed bereikbaar zijn kost geld, maar kan ook geld besparen. Transportkosten en reiskosten vertegenwoordigen vaak een grote som geld op de begroting. Ik geef in gesprekken altijd aan hoe de grote logistieke bedrijven dat begroten. Voor elke kilometer die een bestelauto rijdt is dat circa 15 a 20 cent. Voor een grote vrachtwagen is dat al snel 50 a 65 cent. Een slecht bereikbare locatie heeft weliswaar een lagere grondprijs, maar de omrijd kilometers kunnen aardig in de papieren lopen. - Bedenk: Is ons bedrijfspand reclame?
Is het bedrijfspand een onderdeel van de marketing? Waaien klanten toevallig langs omdat ze het bedrijfslogo zien vanaf een aanpalende snelweg? Dan is het logisch dat je voor een locatie kiest waar het bedrijfspand goed zichtbaar is. Dat is in de regel een wat duurdere plek op een bedrijventerrein. Een postorderbedrijf of een autosloper zal minder waarde hechten aan zichtbaarheid dan een adviesbureau. Uiteraard kan je ervoor kiezen om het pand in een eigen stijl te laten bouwen. Daar hangt een prijskaartje aan. Dus als het niet nodig is om je klanten te bedienen of aan te trekken … - Bereken aantal parkeerplekken
Parkeren is een belangrijk thema om even bij stil te staan. Hoeveel plekken heb je nodig voor het personeel, de leveranciers en klanten? Moeten zij allemaal op eigen terrein kunnen parkeren? Op sommige bedrijventerreinen is voldoende openbaar parkeerterrein beschikbaar en op andere dient er op eigen terrein geparkeerd te worden. - Breng kansen in kaart
Een nieuw pand bouw je van de grond af. Dat betekent dat je het pand optimaal kunt inrichten. Koeling op het noorden, energiezuiniger machines, een opvallende gevel, optimale logistieke invulling van het pand, betere isolatie, warmte koude opslag, CO2-neutraal, zonnecellen, 100% duurzaam, wellicht helemaal circulair. Dat betekent dat er andere exploitatiekosten zijn en jouw bedrijf scherper prijzen kan stellen dan de concurrentie. - Bereken exploitatiekosten nu en later
Het loont om keuzes te onderbouwen met cijfers. Maak een exploitatierekening voor het nieuwe pand. Zet daarop alle maandelijkse kosten voor het nieuwe pand en vergelijk deze met de huidige kosten. Zo is het gemakkelijker om een gewogen beslissing te maken over investeringen.
Valkuilen bij hervestiging
Intro: Valkuilen die jij bij het verplaatsen van jouw bedrijf zelf kunt vermijden.
5. Het zoekgebied voor de nieuwe vestiging niet scherp afgebakend.
4. Een te krappe, onrealistische planning.
3. Alles zelf willen doen.
2. Geen business case.
1. Vergeten dat een nieuw pand enorme kansen biedt.
0. Het feest vergeten.
Bang voor valkuil nr. 4?
Meld je aan voor onze nieuwsbrief.