Verslag webinar Circulaire principes in gebiedsontwikkeling: het kan!

  5 februari 2021  |    Nieuws

Op maandag 1 februari, in de Week van de Circulaire Economie, organiseerden we live vanuit C-Bèta het webinar ‘Circulaire principes in gebiedsontwikkeling: het kan!’. Jeanet van Antwerpen, Yasha Schadee, Rob de Wit en Isaac Roeterink (allen van SADC) vertelden over hoe zij dit proces hebben aangepakt. Over welke valkuilen er zijn, en hoe ze die hebben ‘getackeld’. Hoe ze met hun klanten tot een nieuwe manier van denken zijn gekomen. Hieronder een verslag. Het webinar is hier terug te kijken; op dezelfde pagina is ook de presentatie te downloaden.

Circulaire gebiedsontwikkeling is pionieren met gegarandeerd succes

Circulaire gebiedsontwikkeling kun je willen, maar werkt het ook? Deze vraag stond in de week van de circulaire economie centraal tijdens het webinar van SADC, vanuit circulaire hotspot C-Bèta op Schiphol Trade Park. De gebiedsontwikkelaar ontwikkelt Schiphol Trade Park in Hoofddorp als het meest innovatieve en duurzame business park van Europa. SADC past ontwikkelen vanuit circulaire uitgangspunten ook toe op andere business parks. Directeur Jeanet van Antwerpen is er kort en bondig over: “Voor circulair ontwikkelen heb je een andere mindset nodig, maar het is geen rocket science. Gebruik vooral je boerenverstand.” En hou in voor- en tegenspoed vast aan je ambities en principes. Dat werkt, bewijst SADC met een beproefde methode voor circulaire gebiedsontwikkeling.

‘Stroomverleggers’ noemt Jeanet van Antwerpen de pioniers in circulair produceren, ondernemen en ontwikkelen die in opmars zijn. De transitie is nog in volle gang, maar onomkeerbaar. Ook SADC heeft van circulair zijn corebusiness gemaakt. Op business parks rond Schiphol creëert de gebiedsontwikkelaar samen met onder meer bedrijven en gemeentes nieuwe, duurzame ecosystemen met een sluitende kringloop. “We faciliteren bedrijven die zich rond Schiphol willen vestigen en proberen daarbij niets te beschadigen, maar juist iets toe te voegen, zoals gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde. We houden bijvoorbeeld rekening met de mogelijkheid dat een terrein later een heel andere functie kan krijgen”, aldus Van Antwerpen. SADC heeft op basis van de sustainable development goals van de VN een blauwdruk ontwikkeld voor haar circulaire business parks. De zeven pijlers daarvan zijn: welzijn, schone energie en water, biodiversiteit, herbruikbare materialen, een veerkrachtig en flexibel economisch systeem en menselijke activiteiten en cultuur.

“Wij doen botsproeven met het bestaande lineaire systeem van denken en handelen”
Yasha Sadee – coördinator Duurzaamheid SADC

Model voor aanjagen circulair bouwen en ontwikkelen

De circulaire economie is voor SADC geen loze kreet.  Het hanteert de zeven pijlers strikt in de uitgifte van grond en probeert kopers er met zachte ‘dwang’, maar altijd in goede samenwerking, in mee te nemen. Een bedrijf dat zich op een SADC-terrein wil vestigen, wordt functioneel begeleid én gestimuleerd om in alle stappen van het proces circulair te denken en te doen. Daar wordt het ook contractueel aan gehouden. Het is een proces van voortdurend nieuwe grenzen opzoeken met de klant. “Wij doen botsproeven met het bestaande lineaire systeem van denken en handelen”, legt Yasha Schadee uit. De coördinator Duurzaamheid licht toe welk afwegingskader SADC in 2019 heeft opgesteld voor de verkoop van kavels en het inrichten van circulaire bedrijventerreinen. Dat kader bestaat uit drie elementen:

  • De basis is de ontwikkeling van een circulair gebiedsplan, een fase die komt vóór het bouwrijp maken van kavels en vóór de start van het circulaire aanbestedingsproces. Schadee: “We kijken per pijler wat onze ambities zijn en wat een realistische doelstelling is. Wat wil je bereiken, waar wil je op inspelen?” Die afwegingen leiden tot keuzes op het gebied van ruimtelijke ordening, het uitwisselen van stromen, het collectiviseren van maatregelen, flexibiliteit in de ruimtelijke structuur en kavelindeling en bijvoorbeeld de digitale infrastructuur op de toekomstige bedrijventerreinen.
  • Bij de feitelijke gronduitgifte treedt een model in werking voor verkoop van het kavel en bouw van bedrijfspanden. “We werken samen met de klant toe naar duurzame maatregelen en bepalen waar we op inzetten.” Dat gebeurt op drie niveaus: wet- en regelgeving (omgevingswet, bouwbesluit), verleiden en innoveren. “Verleiden valt uiteen in no regret-maatregelen en comply or explain”, aldus Schadee. “De eerste zijn maatregelen die financieel haalbaar zijn en proven technology Comply or explain-maatregelen zijn in principe financieel haalbaar, maar vragen meer inspanning van de koper en kunnen een innovatief karakter hebben. Denk aan zonnepanelen op het dak en herbruikbare materialen. Ze zijn verplicht, mits uitvoerbaar.” In de laatste fase stelt de koper een value added plan op waarin hij verder onderzoekt wat mogelijk is, bijvoorbeeld of en hoe hij een bijdrage kan leveren aan de biodiversiteit of het welzijn van werknemers verder kan verbeteren. “Ook als zaken niet haalbaar blijken, zijn er vaak elementen uit te halen. En iedere keer als iets aantoonbaar gerealiseerd kan worden, schuift dat naar een hoger niveau zodat uiteindelijk ook wet- en regelgeving worden uitgebreid.” 
  • De derde fase is de juridische inbedding. SADC neemt in de gronduitgiftevoorwaarden een duurzaamheidsartikel op met de afspraken die op de drie niveaus tot stand komen. Schadee: “Duurzaamheid is volledig geïntegreerd in onze customer journey, vanaf de kennismaking en het startgesprek tot de vergunningaanvragen en de bouw. We leggen voornemens vast in tussentijdse reserveringsovereenkomsten en de definitieve doelstellingen in het koopcontract.” Een sustainability team van de TU Delft toetst na afloop of de duurzaamheidsafspraken zijn nagekomen. Als het team goedkeuring verleent, wordt de waarborgsom teruggestort.

Vooruitkijken is kosten besparen
Circulair bouwen lijkt ingewikkeld, maar de klant staat niet alleen; SADC begeleidt met een goede communicatie over ervaringen van klanten, kennis van subsidies, een wetgevingswijzer en het sustainability team. Gemeentes kunnen daarin een eigen steentje bijdragen, stelt Schadee in antwoord op een vraag uit het publiek: “No regret-maatregelen zijn vaak bovenwettelijk. De gemeente kan circulaire ontwikkeling faciliteren door bereid te zijn om bestaande regelgeving aan te passen.” Van Antwerpen vult aan: “Scherp zijn maakt iedereen een tandje ambitieuzer waardoor we allemaal harder kunnen gaan.”

De ambities leiden niet automatisch tot hogere grondprijzen, antwoordt de SADC-directeur op een tweede vraag uit het publiek. “We houden strikt vast aan onze grondprijzen, maar zetten wel uiteen dat je ook naar de lange termijn moet kijken. Als jouw gebied of gebouw binnen een paar jaar niet meer voldoet aan de dan geldende (wettelijke) duurzaamheidseisen – we noemen dat stranded assets – dan is de kans groot dat je veel kosten moet maken om je benen bij te trekken. Je kunt beter vooroplopen, samen met ons en met je buren op het bedrijventerrein waarde creëren. Dan is 1 en 1 3, ook voor ons.”

“Er zijn overal koplopers. De kunst is om jezelf uit te spreken en dan kun je soms snel een collectief vormen waarin je elkaar op waarden vindt”
Jeanet van Antwerpen – directeur SADC

Het antwoord op verdozing van het landschap

 

Op de SADC-terreinen rond luchthaven Schiphol zijn veel logistieke bedrijven gevestigd die de reputatie hebben bij te dragen aan de ‘verdozing van het landschap’. De gebiedscoördinator van Schiphol Trade Park Rob de Wit laat tijdens zijn presentatie zien dat de aanpak van SADC een toekomstbestendig antwoord is op dat probleem. Het business park huisvest geen ontoegankelijke spiegelende vierkante dozen, van elkaar gescheiden door tochtige straten waar weinig gebeurt. Hier wiegt vlakbij gebouwen waarin gewerkt wordt, het olifantengras in de wind, krijgt biodiversiteit de ruimte en kunnen werknemers een wandeling maken. De wegen zijn van 100% gerecycled asfalt en het bedrijvenpark heeft als eerste ter wereld een Madaster Materialenpaspoort. Binnenkort is het bovendien 5-sterren BREEAM gecertificeerd. Meer sterren zijn er niet, maar daarmee is het werk niet af.

De gebiedsontwikkeling van Schiphol Trade Park wordt voortdurend geoptimaliseerd op basis van functioneel gebruik, vertelt De Wit. “We stellen aan de hand van nieuwe inzichten onze werkwijze bij en gaan daarover in gesprek met onze klanten.” En als je met de klant inzichtelijk kan maken wat de waarde is van duurzame maatregelen, dan lukt het om samen weer een stap verder te komen: wij op gebiedsniveau, de klant op gebouw- en kavelniveau. Daarbij kiezen we niet alleen voor laaghangend fruit, maar proberen ook verder te kijken. “In groen is nog veel winst te behalen, maar ook in ruimtelijke indeling. We zagen mobiliteitsgedrag veranderen waardoor er minder parkeerruimte nodig was. Ook bleek dat fietspaden smaller konden en we voor de wegen op sommige plekken aan 1 rijstrook in 1 rijrichting genoeg hebben. Je wint daarmee ruimte en kunt dus naar een andere indeling van je oppervlakten toe, bijvoorbeeld een groen looppad toevoegen. Dat is een prettig gezicht en verandert de beleving.” De volgende stap is wat De Wit betreft om in de toekomst de ontwikkeling van een bedrijventerrein nog meer vanuit de ecologische structuur te benaderen, “nature first en kijken wat er past, in plaats van bouwen en kijken of daar nog natuur in past”.

C-Bèta

De gebruikers van Schiphol Trade Park hebben de economische visie van SADC omarmd. Hun gebouwen bestaan uit nieuwe materialen en hebben kleurrijke groene gevels. Daarmee geven ze een visitekaartje af, aan werknemers, bezoekers en de omgeving waarin ze opereren. De gebiedsontwikkelaar doet dit zelf ook met C-Bèta, een bedrijfsverzamelgebouw in een oude hoeve uit 1855 dat waar mogelijk circulair verbouwd is. Het gebouw huisvest flexwerkplekken en een circular fieldlab, ruimte voor evenementen en tentoonstellingen en een circulaire community. In november vorig jaar is ook de oude agrarische loods naast de hoeve grondig en volledig circulair verbouwd waarmee het aantal werkunits fors is uitgebreid. Projectmanager Isaac Roeterink van SADC: “We zijn trots op het eindresultaat. Het is een project dat grotendeels uit ‘geoogste’ materialen bestaat en waar we de boer mee op kunnen. We nodigen partijen die graag werken aan de circulaire economie uit om langs te komen.”

Met C-Bèta bewijst SADC dat circulaire principes ook toepasbaar zijn in brown fields, ofwel bestaande gebouwen en bedrijventerreinen. SADC voert de werkzaamheden uit voor PHB, Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen, dat zich daarmee bezighoudt en hierin kan adviseren. Herontwikkeling verloopt volgens andere eisen en voorwaarden, maar is goed mogelijk. “Je moet daar het collectief voor opzoeken, samen met je buren werken aan verbetering”, benadrukt Jeanet van Antwerpen.

Circulair is toekomstbestendig bouwen en ontwikkelen en buiten kaders treden. Denken in nieuwe dimensies, voegt ze toe. “Dan krijg je vanzelf andere vragen die leiden tot nieuwe antwoorden, bij alle partijen.” Ze heeft met haar collega’s door de jaren gemerkt dat partijen vanzelf gaan meebewegen als zaken aantoonbaar werken. Pioniers zijn daarvoor onmisbaar “Er zijn overal koplopers, bij overheden, bedrijventerreinen en ontwikkelaars. De kunst is om jezelf uit te spreken. Dan kun je soms snel een collectief vormen waarin je elkaar op waarden vindt.”

 

 

Jeanet van Antwerpen

Jeanet van Antwerpen

Voormalig CEO, SADC

j.vanantwerpen@sadc.nl