6 juli 2023 | PHB
Op 28 juni 2023 organiseerde PHB in samenwerking met de gemeente Amsterdam een kennisbijeenkomst over gestapelde bedrijfsruimte. De reden hiervoor is dat de belangstelling voor dit onderwerp de laatste groot is, wat ook wel bleek uit het groot aantal aanwezigen op de bijeenkomst.
Noodzaak intensivering ruimtegebruik
In een voller wordende Metropoolregio Amsterdam, waar gemeenten naarstig op zoek zijn naar woningbouwlocaties, valt het oog vaak op (binnenstedelijke) bedrijventerreinen. Het ruimtegebruik op deze terreinen is vaak extensief, bebouwing is verouderd en weinig duurzaam en de locaties zijn interessant voor woningbouw. Anderzijds zijn deze bedrijventerreinen met betaalbare bedrijfsruimte ook hard nodig voor stadsverzorgende bedrijven, stadsdistributie en andere bedrijvigheid, die je niet allemaal naar de periferie van de Metropoolregio wil verdrijven. Behalve dat dat zou betekenen dat loodgieters en dakdekkers elke dag van heinde en verre zouden moeten komen reizen voor een klus in de stad, bieden de binnenstedelijke bedrijventerreinen ook een betaalbare werkplek aan praktisch geschoolde werknemers en zijn ze een bron van creativiteit en diversiteit die een stad een inclusieve stad maken.
Uitdagingen bij gestapelde bedrijfsruimte
Gestapelde bedrijfsruimte, waarmee ruimte wordt vrijgemaakt voor andere bestemmingen en functies, maar waarmee ruimte voor bedrijvigheid in de stad behouden blijft, kan een oplossing bieden. Maar de praktijk is weerbarstig. De bouwkosten van zo’n gestapeld bedrijfsgebouw zijn immers veel hoger dan bij reguliere bedrijfsgebouwen; de ontsluiting op de verdiepingen is een enorme uitdaging en het mengen van bedrijfsruimte met andere bestemmingen, zeker met wonen, zorgt voor de nodige hoofdbrekens. Daarom zijn voorbeelden van gestapelde bedrijfsruimte nog schaars. Maar door druk op de schaarse ruimte zijn er de laatste jaren, met name in Amsterdam, interessante ontwikkelingen in gang gezet die ook interessant voor andere gemeenten kunnen zijn. Een aantal van deze projecten (zie kader, OVEC-Sloterdijk, Wooden City – Amstel III en Kavel 18 – Buiksloterham) is op 28 juni uitgebreid aan de orde gekomen.
Paneldiscussie met lessen
De bijeenkomst is afgesloten met een paneldiscussie onder leiding van Frank Voorbergen van PHB met ambtelijk opdrachtgever Martijn Overmulder, Peter Couwenbergh (architect van de onlangs opgeleverde Amsterdam City Hub), Agnes Munk (Fris Makelaars) en Oep Schilling (eigenaar gestapelde bedrijfsgebouw Fiction Factory in Amsterdam Noord). Aan de hand van de paneldiscussie en de presentaties heeft PHB met input van de sprekers en panelleden tien lessen opgetekend:
DE TIEN LESSEN VOOR GESTAPELDE BEDRIJFSRUIMTE
1.BEDRIJFSRUIMTE IS VAN LEVENSBELANG VOOR EEN DIVERSE STAD
Voor ‘grote‘ moderne steden is diversiteit van activiteiten net als biodiversiteit op termijn van levensbelang. Het is een fundamentele voorwaarde voor kwaliteit. Daarom is het belangrijk dat activiteiten die vanuit financieel-economisch oogpunt op het eerste gezicht minder goed renderen, maar wel een enorm maatschappelijk rendement hebben, ook binnen en dichtbij de stad gehuisvest kunnen worden. Denk hierbij aan kleinere ondernemingen waar werken met de handen de belangrijkste bron voor omzet is.
2. ONBEKEND MAAKT ONBEMIND
Gestapelde bedrijfsruimte is voor de meeste bedrijven een onbekend fenomeen. Het is als het verhuizen van een vrijstaand huis naar een appartement. Daar zitten voor- en nadelen aan. Je zult goed moeten nadenken over logistieke zaken. Hoe krijg je volumineuze objecten op een verdieping? Maar verhuizen van een krap oud en tochtig huisje, naar een riant, duurzaam en luxueus appartement op een mooie plek in de stad met leuke onder- en bovenburen heeft ook zeker voordelen. Het kan voor grote groepen bedrijven juist zeer aantrekkelijk zijn ten opzichte van het huidige aanbod.
3. GOED VOORBEELD DOET VOLGEN
Het overtuigen van bedrijven dat werken in gestapelde bedrijfsruimte een prima alternatief is, kan het beste door concrete goede voorbeelden te realiseren. De drie gepresenteerde projecten zouden uitstekende pioniersprojecten zijn. We moeten ons er met zijn allen hard voor maken dat deze voorbeelden werkelijkheid worden. Als pioniersprojecten moeten we ook met z’n allen (ontwikkelaars, beleggers, gebruikers maar zeker ook de overheid) kijken hoe eventuele hobbels weggenomen kunnen worden. Daarvoor zal ondernemerszin én politieke & ambtelijke durf nodig zijn. Alle partijen moeten bereid zijn om ‘out of the box’ te denken.
4. OMARM VERANDERING EN DRAAG DAT UIT
Accepteer dat er een ander type bedrijf dan standaard in gestapelde bedrijfsgebouwen zal landen. Dat kan betekenen dat de gemeente minder strenge eisen aan die bedrijven moet meegeven, vooral ten aanzien van de logistieke bereikbaarheid op de hogere verdiepingen. Die is voor bijvoorbeeld een naaiatelier of cateraar prima te regelen met goederenliften. Hierbij is het van belang dat de gemeente (directies Ruimte & Duurzaamheid, Economische Zaken, Grond & Ontwikkeling) hetzelfde standpunt innemen, wat nu niet altijd het geval is. Het is belangrijk als gemeente een eenduidige boodschap naar externen/ontwikkelaars uit te dragen.
5. AANDACHT MAAKT ALLES MOOIER
Het is belangrijk om de juiste partijen te vinden met wie een gestapeld bedrijfsgebouw gerealiseerd kan worden: een ontwikkelaar én een exploitant met affiniteit & affectie. Laat ondernemers / gebruikers meedenken! Als in een project gestapelde bedrijfsruimte als ‘zuur’ of ‘een moetje’ wordt ervaren en andere programma-onderdelen zoals kantoren en woningen als ‘zoet’, dan wordt de gestapelde bedrijfsruimte een sluitpost op de rekening en is deze gedoemd te mislukken.
6. GA VOOR KWALITEIT
Kwaliteit en toekomstbestendigheid van de gestapelde bedrijfsruimte moeten voorop staan. Om gestapelde bedrijfsruimte haalbaar te maken, moeten alle relevante facetten meegenomen worden: een efficiënt en functioneel gebouw waar veel nuttige, bruikbare meters vloeroppervlak inzitten. Creëer veel collectief gebruik waardoor ondernemers met minder vierkante meters uit kunnen. Accepteer dat ook hoge eisen gesteld worden op andere vlakken, waardoor een echt duurzaam gebouw gerealiseerd wordt dat de tand des tijds zal doorstaan.
7. FOCUS (AND KILL YOUR OTHER DARLINGS)
Verweef de opgave niet (te veel) met andere (programmatische) opgaves, hoe belangrijk die ook zijn. Zoveel als mogelijk ontvlechten. Dus niet ook nog eens allerlei voorzieningen, woningen etc. als eis gaan toevoegen in hetzelfde gebouw. Een goed gestapeld bedrijfsgebouw is al lastig genoeg.
8. GOED NIEUWS: DE MARKT IS ER EN ZE ZIJN BEREID TE BETALEN!
Uit marktonderzoek blijkt dat er een enorme mismatch is tussen veel vraag naar bedrijfsruimte en heel weinig aanbod. Veel ondernemers willen best op een verdieping gehuisvest zitten en kunnen daar vergelijkbare prijzen voor betalen als op begane grondniveau. Stadsverzorgende bedrijven kunnen een marktconforme huur (€ 125 à € 150 / m2 p.j.) betalen.
9. GRONDPRIJZEN ZIJN OOK ONDERDEEL VAN HET HAALBAARHEIDSVRAAGSTUK
In het (verre) verleden werd de totale grondprijs van een bedrijfskavel gebaseerd op de kavelgrootte. Dat stimuleerde meerlaags bouwen, want bij meerlaagse bedrijfsgebouwen ging de grondprijs van het kavel dus niet omhoog. De huidige grondprijssystematiek van de gemeente waar residueel (af)gerekend wordt op vierkante meters brutovloeroppervlak, kan echter op gespannen voet staan met de haalbaarheid van gestapelde bedrijfsgebouwen. Zeker wanneer een residuele grondprijsberekening leidt tot grondprijzen die lager liggen dan de minimale grondprijzen die de gemeente rekent. Een businesscase, waar bedrijfsruimte ook als ‘zoet’ wordt ervaren (en dat is een noodzaak voor een goed gebouw, zie les 5) is dan eigenlijk per definitie onhaalbaar. Als de gemeente wil dat gestapelde bedrijfsruimten er komen, moet zij bereid zijn niet alleen vanuit bestaande financiële waarden, patronen en richtlijnen te denken, maar ook bereid te zijn te faciliteren om zo kwalitatief goede en duurzame gestapelde bedrijfsruimte financieel mogelijk te maken.
10. LEER VAN ANDEREN
Binnen de MRA: de Amsterdam City Hub van CTPark is een uitstekend voorbeeld. Leuk om te weten is dat CTPark Amsterdam City ook een energiecentrale is, waar jonge startups uit de energie transitiebranche de kans gekregen hebben hier hun denkbeelden te verwezenlijken. In het buitenland zie je ook (vanwege de schaarste van grond) diverse voorbeelden van gestapelde bedrijfsruimte ontwikkeld worden, zoals Sogaris in Parijs Ook in Parijs: Paris Air2 Logistique: een inspirerend voorbeeld om af te stappen van een enkellaags distributiecentrum naar een meerlaags logistiek centrum. Het idee is om hiermee een oplossing te bieden voor de congestie in de stad en de bevoorrading van de stad duurzamer te maken. Aangeleverd wordt er middels grote vrachtwagens en de producten worden na het hergroeperen verspreid via elektrische bestelwagens, bakfietsen en vaartuigen. Een ander voorbeeld FourParx in Hamburg. We horen wel dat, naar aanleiding van deze projecten en de schaarste aan grond dit een oplossing is die in meerdere landen bestudeerd wordt. Alle dire zijn het gestapelde distributiecentra, momenteel werken wij ook aan andere types meerlaagse gebouwen. Bijvoorbeeld meer gericht op de last-mile en gestapelde bedrijfsgebouwen voor de maakindustrie en onderhoudsbedrijven.
Multifunctionele gestapelde bedrijfsgebouwen in Sloterdijk – OVEC gebouw, presentatie van Harry Wien, Martien Borggreve en Harry Abels
Sloterdijk Rhonepark en Donauhoek vormen samen een bedrijventerrein aan de westkant van Amsterdam. Met de eigenaren van de gebouwen en nieuwkomers probeert de gemeente de komende 20 jaar het gebied om te vormen en te verdichten tot een gemengd gebied met meer ruimte voor werken, door middel van het stapelen van bedrijfsgebouwen en dit te combineren met andere functies zoals kantoren, voorzieningen en ruimte voor recreatie. Door in de nieuw te ontwikkelen gebouwen bedrijfsruimtes op elkaar te stapelen ontstaat er meer ruimte om stadsverzorgende bedrijven en nieuwe bedrijven een plats te geven in Amsterdam. Een van de ontwikkelingen in het geid is het OVEC gebouw van Abels & Partners Architecten. De nieuwbouw heeft 15 lagen met een maximale hoogte van 61 meter. Er komt ook een parkeergarage met een ingang op eigen terrein. Op het dak van de achtste verdieping komt een publiekstoegankelijk terrein voor urban sports met een sintelbaan. Op de begane grond is er ruimte voor horeca, cultuur, maatschappelijke functies en door het gebouw loopt een logistieke straat voor het laden en lossen van vrachtwagen die verschillende via de goederen liften de verschillende bedrijfsruimtes in het gebouw met elkaar verbindt. Daarboven komen 7 lagen met bedrijfsruimten die bedoeld zijn voor het maken van tastbare, innovatieve en creatieve producten, die niet in een kantooromgeving gemaakt kunnen worden. In de 7 lagen daarboven komt ruimte voor kantoren.
Holterbergdistrict Amstel III – prototypes Wooden City met gestapelde bedrijfsruimte, presentatie van Bart Peters en Jorden Goossenaerts
Gebiedsontwikkelaar Wooden City wil samen met de gemeente Amsterdam en andere partners het Holterbergdistrict in de bedrijvenstrook Amstel III Zuidoost herontwikkelen tot een innovatief en hoogstedelijk technology & artifical intelligence cluster met een ambitieus werk-, woon- en voorzieningenprogramma. Om dit ruimtelijk mogelijk te maken zal de huidige bedrijfsruimte grotendeels gesloopt moeten worden in gestapelde vorm herbouwd in zogenaamde prototypes, waardoor er uiteindelijk plek is voor 150% meer bedrijfsruimte in het gebied. De prototypes, ontwikkeld door Conix RDBM Architects, hebben een enorme omvang van meer dan 50.000 m2 en bieden ruimte aan 5 à 6 lagen goed ontsloten en volwaardige bedrijfsruimte, parkeren en voorzieningen. De gemeente heeft inmiddels een principenota voor de hele bedrijvenstrook Amstel III vastgesteld en de projectnota voor het deelgebied Holterbergdistrict is vrijgegeven voor inspraak. Momenteel wordt gewerkt aan het stedenbouwkundig kader. Als dit gereed is, zullen er concrete ontwerpen voor de gestapelde bedrijfsruimte worden gemaakt.
Kavel 18 Buiksloterham, presentatie Jan Spaans en Joris Lucas
Buiksloterham verandert van een industrieel bedrijventerrein naar een gemengd stedelijk gebied gericht op wonen en werken. In dit gebied vaan de Noordelijke IJ-oevers kunnen in totaal 8.500 woningen worden gebouwd. In de herijkte investeringsnota 2020 zijn de plannen opgenomen voor Buiksloterham voor tot 2033. Het gaat over nieuwbouw van woningen, maar ook over de ruimte die er voor productieve bedrijvigheid, groen en maatschappelijke voorzieningen en over duurzaamheid en circulariteit. De gemeente wil Kavel 18 tenderen voor onder andere een gemend gestapeld bedrijfsgebouw, waarbij gebruik wordt gemaakt van ervaringen op naastgelegen kavels.
Presentaties en bijlagen
De presentaties van de bijeenkomst zijn hier te downloaden.
Convex Architecten voorbeelden Paris Air2 Logistique en Four Parx Hamburg