24 november 2023 | Interview
In het magazine Bouwt en Ontwikkelt 2023, Metropoolregio Amsterdam staat een interview met Eva Klein Schiphorst, directeur SADC. Het interview is hieronder te lezen. Het gehele magazine is hier te lezen.
Werklandschappen van de toekomst:
‘Je moet kunnen zien dat het een ontwikkeling van SADC is’
SADC ontwikkelt bedrijvenparken in de regio Schiphol. Hoogwaardige gebiedskwaliteit is daarbij de norm. Duurzaamheid, natuurwaarde, klimaatadaptatie en leefbaarheid overstijgen het gebouw en de kavel. Meer waarde toevoegen dan wegnemen. Die kwaliteiten moet je op gebiedsniveau organiseren. Schiphol Trade Park, een van de terreinen in portefeuille van SADC, heeft daarmee de BREEAM-NL kwalificatie outstanding behaald en is daardoor het meest duurzame logistieke business park van de wereld.
Schiphol Area Development Company (SADC) is een naamloze vennootschap met vier gelijkwaardige aandeelhouders: de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer, Provincie Noord-Holland en Schiphol Group. Alle deelnemende partijen hebben gronden of ander kapitaal ingebracht. De meegegeven kernopdracht is duidelijk: ontwikkel bedrijvenparken om daarmee de economische en maatschappelijke waarde van de internationaal georiënteerde Schipholregio te versterken en te vergroten. SADC heeft in deze regio zeven bedrijvenparken op de kaart gezet: Schiphol Trade Park, Business Park Amsterdam Osdorp, Schiphol Logistics Park, PolanenPark, Bedrijvenpark De President, Airport Business Park Lijnden en Business Park Oude Meer.
Aan de economische kernopdracht is door SADC een hoge ambitie gekoppeld op het vlak van onder meer klimaatadaptatie, hittestress, biodiversiteit, ecologische waarde en leefbaarheid. En het blijft niet bij ambities. Schiphol Trade Park heeft als eerste logistieke bedrijvenpark ter wereld het certificaat BREEAM-NL Outstanding (score 87,67%) behaald. Nieuwe initiatieven van SADC zoals een duurzaamheidsdashboard en circulaire aanbesteding dragen bij aan de hoge score. Daarnaast zijn zeven bedrijfsgebouwen op het park gecertificeerd met BREEAM-NL Nieuwbouw. “Het denken over kwaliteit is in de loop van decennia geleidelijk verschoven van het gebouw, naar het gebouw plus de kavel en nu naar het gehele gebied”, zegt Eva Klein Schiphorst, directeur van SADC.
Value added plan
Door aan de uitgifte van de gronden voorwaarden te verbinden, kan SADC sturen op hoogwaardige gebiedskwaliteit. “Behalve dat we in de basis al strenge duurzaamheidseisen stellen aan de gebouwen op onze terreinen, vragen we onze klanten bovendien om een integraal Value Added Plan op te stellen dat nog een stapje verder gaat. We dagen ze dus uit om mee te denken hoe het nog beter kan. Voordeel daarvan is ook dat ze de ambitie ook echt ‘eigen’ maken. Daar komen hele mooie dingen uit. Natuurlijk helpen we ze daarbij. Met het SADC Sustainability team, dat is gelieerd aan de TU Delft, begeleiden we ontwikkelaars en bedrijven bij het opstellen van zo’n plan. Naast de basiseisen zoals vergroening, minder energiegebruik en zonnepanelen op de daken kun je daarbij denken aan regenwateropvang en geen gladde plaatgevel maar bijvoorbeeld een raster voor begroeiing, of met kleine spelonken waar vleermuizen in kunnen nestelen. Dan zit je nog op het niveau van het gebouw, maar we richten ons ook op de openbare ruimte. Bijvoorbeeld minder parkeerplaatsen en meer openbaar groen.”
“Biodiversiteit en een ecologische structuur kun je alleen op gebiedsniveau sturen. En dat hoeft niet super complex te zijn. Als je een brug over een sloot aanlegt, zorg dan dat de aanlandingsplekken geen harde onderbrekingen van de oever vormen maar dat er een doorlopende strook blijft voor kleine dieren. Een idee is ook om wandeltrajecten uit te zetten vanaf een OV-station, waarmee je werknemers de mogelijkheid geeft om elke dag een stuk te wandelen. Ik geloof erg in dit soort kleine en grotere inrichtingsmaatregelen die een gebied meer ecologische waarde en grotere leefbaarheid geven.”
Op punt van circulair bouwen geeft SADC zelf ook het voorbeeld. Zo zijn de zeven bruggen van Gemeente Vijfheerenlanden via de Bruggenbank aangekocht voor hergebruik op Business Park Amsterdam Osdorp, en hebben 25 volwassen iepen uit Amsterdam-Noord een tweede leven op Business Park Amsterdam gekregen.
Enthousiasmeren en inspireren
De hoge kwaliteitsambities ontmoeten in eerste instantie soms wel enige weerstand bij ontwikkelaars of bedrijven die zich willen vestigen. “Dan is het de uitdaging om partijen te enthousiasmeren en te inspireren en ze zelf die omslag in denken te laten maken. Nippon Express en Cavelier Logistics hebben van hun vestiging op Schiphol Trade Park een showcase gemaakt: Kijk eens hoe wij het hier hebben aangepakt met onze footprint, biodiversiteit, klimaatadaptatie enzovoorts. Hartstikke mooi natuurlijk als partijen de ambities omarmen en er zelf mee aan de slag gaan.”
Klein Schiphorst wijst erop dat het denken over verduurzaming en natuurinclusiviteit van bedrijven ook wordt bevorderd door de nieuwe CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) eisen. Deze EU-richtlijn schrijft voor dat steeds meer bedrijven vanaf 2024 verplicht worden te rapporteren over hun impact op de mens en op het klimaat. Via allerlei afspraken en regelingen staan bedrijven aan de lat voor hun CO2-afdruk, energiegebruik en maatregelen op vlak van biodiversiteit en circulariteit. Het hangt niet meer louter van idealisme af. “Bedrijven worden op deze manier dus verplicht om te rapporteren over hun impact op het milieu en moeten ook voldoen aan de hoge duurzaamheidseisen. Daarin kunnen wij ze stimuleren en adviseren.”
Netwerkcongestie opgelost
SADC faciliteert bedrijven die zich op een van de parken willen vestigen actief. Op Schiphol Trade Park heeft het bedrijf een virtueel stroomnetwerk georganiseerd nadat de netbeheerder liet weten vanwege netwerkcongestie voorlopig geen nieuwe leveringscontracten voor nieuwe bedrijven of bedrijven met uitbreidingsplannen af te kunnen sluiten. Vier al gevestigde bedrijven met (over)capaciteit delen in dit virtueel net nu de stroom met elf bedrijven zonder gecontracteerd vermogen. Voor deze constructie is een aparte coöperatie opgericht. Het stroomverbruik wordt real time gemonitord. Een batterijopslag en een gasgenerator dienen als back-up, maar zijn tot nu toe nog niet nodig geweest, mede doordat de betrokken bedrijven verschillende piekuren aan stroombehoefte hebben.
Schaarste
Wat helpt om aan de hoge kwaliteitsambities van haar bedrijvenparken vast te houden is de schaarste aan ruimte, zegt Klein Schiphorst. Schaarste noopt tot keuzes maken. En keuzes maak je bij voorkeur strategisch vanuit de vraag welk soort bedrijven de regio goed kan gebruiken en waar overheden gericht beleid op voeren. “Denk aan health care, life sciences of technische bedrijven. Distributiecentra blijven nodig, mede voor alle spullen die mensen online bestellen. Naast die voorkeur voor type bedrijven, leggen wij de kwaliteitsambities. En als een ontwikkelaar daar niet in mee kan of wil gaan, dan zien wij ervan af. Maar als gezegd: het leuke is dat partijen zich meestal door onze benadering laten enthousiasmeren.”
De softwaretool Digital Twin, dat open en gesloten databases combineert, helpt SADC en hun samenwerkingspartners om goede strategische keuzes te maken bij de ontwikkeling van bedrijvenparken in de Schipholregio. “We kunnen hiermee de effecten van een mogelijke ontwikkeling simuleren op onder meer verkeersstromen, energiegebruik, waterberging en de ecologische structuur van een gebied. Dit stelt ons in staat ontwikkelingen te optimaliseren en de kans op negatieve neveneffecten te verminderen.” Het inzicht geeft ook de mogelijkheid om besluitvorming te ondersteunen.
Werklandschappen
De gebiedsgerichte benadering, waar bedrijven die zich vestigen in mee gaan, legt al een basis van duurzame kwaliteit, maar de latere ontwikkeling (doorverkoop) heb je niet helemaal in de hand, weet Klein Schiphorst. “We blijven betrokken bij de bedrijvenparken door onze rol in het parkmanagement, maar we willen graag meer vat op locaties houden. We denken er momenteel over na hoe dat zou kunnen. Erfpacht is een mogelijkheid, of de grond behouden en alleen een opstalrecht verkopen. We zijn daar nog niet over uit, maar het doel is duidelijk: erbij blijven om de hoge kwaliteit van onze parken structureler te kunnen garanderen. En daarmee natuurlijk ook de waardevastheid van het vastgoed, het welzijn van de medewerkers, flora en fauna.”
Nederland telt ruim drieduizend bedrijventerreinen. Daar valt grote winst te boeken aan verduurzaming, energiegebruik, circulariteit, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. “Ook op bedrijventerreinen is de tijd van green washing voorbij. Het gaat om de werklandschappen van de toekomst”, zegt Klein Schiphorst. SADC neemt daarin het voortouw. “Je moet aan een bedrijvenpark kunnen zien dat een ontwikkeling van ons is.”