25 november 2016 | Blog, Kennisartikel
Ik hoorde laatst een verhaal van een ondernemer uit de buurt die een bedrijfslocatie kocht en er pas bij de inbouw van zijn pand achter kwam dat hun oude machines niet paste. Beroeps gedeformeerd als ik ben, zag ik direct de cascade aan problemen dat met zich meebracht. En het klinkt gek, maar een goede planning had zijn leed kunnen voorkomen. Toch bleef ik geduldig luisteren.
Slechte planning
De aanpassingen waren niet moeilijk, maar er moest wel een nieuwe bouwvergunning worden aangevraagd voor een verhoging van het pand. Dat zou twee maanden extra duren en extra budget. De bank eiste daarom dat de financiering opnieuw werd aangevraagd. Het pand had in augustus water- en winddicht moeten zijn. Dat lukte niet, met veel wind- en waterschade als gevolg. En omdat de bank geen extra financiering wilde geven, moesten zij in de winter gedwongen verhuizen naar een pand zonder ramen. Met de uitsparing van dubbele lasten en hun laatste eigen vermogen konden ze het bedrijf nog net draaiende houden.
Goede planning
Plannen is veelvuldig vooruitkijken. De planning van nieuwbouw is op zich niet al te ingewikkeld. Toch onderschatten ondernemers de hoeveelheid werk en de doorlooptijden vaak. Ik adviseer regelmatig ondernemers en hanteer daarbij de volgende belangrijke momenten en inschattingen. Daarbij moet wel gezegd dat een aantal onderdelen parallel kunnen worden uitgevoerd.
- Verhuizen: 1 week
- Inrichten casco gebouw: 2 tot 6 weken
- Bouwen en inrichting terrein: 7 tot 12 maanden
- Bezwaarperiode: 6 weken
- Bouwvergunning: 8 tot 26 weken
- Financiering: 1 tot 3 maanden
- Van schets naar bouwplan: 1 tot 4 maanden
- Grondzaken: 1 tot 6 maanden
- Locatie zoeken: 1 tot 4 maanden
TOELCIHTING
- Locatie zoeken: 1 tot 4 maanden
Hier heb ik mijn vorige blog uitvoerig bij stilgestaan. Het is met name van belang dat je het zoekgebied van jouw nieuwe locatie goed afbakent.
- Grondzaken: 1 tot 6 maanden
Bij nieuwbouw moet je de grond meestal kopen van een gemeente. Deze beoordeelt altijd of jouw gebouw wel past op dat stuk grond. Ze kijken daarbij naar hun eigen bestemmingsplan en uiteraard naar de vierkante meters. Daarna beginnen de onderhandelingen over de grond. De meeste gemeentes geven de klant een aantal maanden de tijd om te rekenen en tekenen. Gemeenten vragen na een maand of drie wel een reservering of een waarborgsom als garantie dat je de grond daadwerkelijk afneemt. Je koopt de grond pas wanneer jouw bouwvergunning onherroepelijk is geworden. De gehele periode van het eerste gesprek tot het leveren van de grond gaat op zijn snelst in ongeveer acht maanden. Maar meestal neemt het ongeveer een jaar in beslag.
- Van schets naar bouwplan: 1 tot 4 maanden
De eerste schets past waarschijnlijk op een bierviltje. Je werkt vanuit daar naar een meer gedetailleerd plan waarin allerlei wensen zijn opgenomen en aandacht is voor de eisen waaraan je gebouw moet voldoen. Gaandeweg zullen er ook steeds meer specialisten aanschuiven. Het definitieve ontwerp wordt gemaakt door jouw architect. Dat is je bouwplan. Dat bouwplan voldoet aan de eisen die jij maar ook de gemeente stellen. Denk aan milieuwetgeving, eisen die gelden voor de kavel, parkeren, hoogte, geluid, bouwvoorschriften etc.
Dit uitgewerkte schetsplan wordt naast het bestemmingsplan gelegd. De betrokken gemeente zal veelal opmerkingen hebben. Nadat deze opmerkingen zijn verwerkt. Wordt het bouwvoornemen verder uitgewerkt. Bouwmaterialen worden bij het plan gezocht. Komt er metselwerk, beton of gevelbeplating? Behalve dat de keuze voor materialen esthetisch een rol speelt, zal de kostprijs ook meespelen. Als uiteindelijk de keuze is gemaakt, zal de welstand en de supervisor van het bedrijventerrein ook iets zeggen over de keuze en uitstraling van de gekozen materialen.
- Financiering: 1 tot 3 maanden
Net als het schetsontwerp passen de eerste berekeningen achterop het bierviltje (of sigarendoos). Zo krijg je snel een gevoel of het project überhaupt financieel haalbaar is. Zodra je weet wat je gaat bouwen, kan jouw aannemer een grove begroting maken. Mocht je financiering nodig hebben, dan is dit een goed moment om de gesprekken met de bank te beginnen. Bij verdere uitwerking van de plannen zal je met de bank nadere afspraken moeten maken over de financiering.
- Bouwvergunning: 8 tot 26 weken
Zodra jouw financiering definitief is, kan je een bouwvergunning, tegenwoordig Wabo-vergunning aanvragen bij de gemeente. Zij leggen jouw bouwplan dan naast het bestemmingsplan en bouwverordening. Afhankelijk of het past of afwijkt van het bestemmingsplan heb je de korte procedure 8 weken of de lange procedure 26 weken.
- Bezwaar periode: 6 weken
Na afgifte van de vergunning ligt deze ter inzage op het gemeentehuis. Vanaf het moment van inzage hebben omwonenden en andere belanghebbenden zes weken de tijd om bezwaar aan te tekenen tegen de plannen. Op bedrijventerreinen komt er meestal geen bezwaar binnen. Na zes weken is de vergunning onherroepelijk en kan je starten met de bouw. Je bent uiteraard vrij om eerder te beginnen, maar het risico van aanpassingen is dan voor jou.
- Bouwen en inrichten van het terrein: 7 tot 12 maanden
De aannemer geeft bij de offerte ook een bouwperiode af. Houd rekening met minimaal een half tot een jaar. Zelfs voor systeembouw. Het is daarbij belangrijk om niet alleen te weten of de aannemer het kan bouwen, maar ook of hij de tijd heeft om dit te doen als het jou uitkomt. Doe je het helemaal volgens het boekje dan ziet de koninklijke route met je architect of bouwbegeleider er als volgt uit:
- Voorontwerp
- Definitief ontwerp
- Bestektekeningen
- Aanbesteding
- Uitvoering
Naast het bouwen van jouw pand moet ook het terrein worden ingericht met parkeerplaatsen, verlichting, riool, groen, fietsenstalling, hekken, camerabeveiliging, voetpaden enzovoorts.
- Inrichten casco gebouw: 2 tot 6 weken
Inrichten kan variëren van het plaatsen van een keukenblokje in bijvoorbeeld een kleine bedrijfsunit, tot het daadwerkelijk inrichten van een bedrijfspand. Hoe groter het pand des te meer verschillende zaken je nodig hebt: tussenwanden, vloerbedekking, keuken(s), plafonds, douches of zelfs openhaarden.
- Verhuizen: 1 week
Ik reken meestal een week voor een doorsnee verhuizing van kasten, tafels, IT-materiaal en ander kantoormateriaal. Uiteraard hangt de snelheid van verhuizen wel af van het aantal en de grootte van machines. Veel bedrijven zijn voor hun primaire processen afhankelijk van hun IT. En dan doel ik niet alleen op de pc’s en het netwerk. De ervaring leert dat een goede migratie naar het nieuwe gebouw de crux is voor een succesvolle verhuizing.
Door tijdig te starten met het uitwerken van je idee, kan je voorkomen dat je onder druk komt te staan en noodgedwongen beslissingen moet nemen. Er is dan geen tijd meer om alternatieven te onderzoeken. Natuurlijk moet je ook je planning bewaken. Uit de planning lopen kan leiden tot langer gebruik van je oude pand. Dit leidt direct tot hogere kosten. Jouw architect kan je helpen met de planning. Er zijn natuurlijk ook gespecialiseerde bedrijven die het bouwmanagement en dus ook de planning voor je kunnen bewaken.
Ik kan niet anders zeggen dat sturen op je planning loont!
Valkuilen bij hervestiging
Intro: Valkuilen die jij bij het verplaatsen van jouw bedrijf zelf kunt vermijden.
- Het zoekgebied voor de nieuwe vestiging niet scherp afgebakend
- Een te krappe, onrealistische planning
- Alles zelf willen doen
- Geen business case
- Vergeten dat een nieuw pand enorme kansen biedt
- Het feest vergeten
Bang voor valkuil nr. 3?